HLM : pourquoi une telle envolée des impayés de loyer à Paris ?
Chaque année, l’Union sociale pour l’habitat (USH) publie les résultats de son enquête « Impayés et prévention des expulsions ». Les derniers chiffres sont éloquents. Quelles sont les conséquences de ces impayés pour les bailleurs ? Quels sont les facteurs à l’origine de cette envolée ? Décryptage.
Sommaire
Comment l’USH a mené son enquête sur l’impayé ?
Impayés : quelles sont les conséquences pour les bailleurs sociaux ?
Quels sont les facteurs à l’origine de ces impayés de loyer ?
Quelles sont les prévisions de l’impayé pour 2025 ?
Bailleur : comment se protéger contre le non-paiement du loyer ?
En résumé
Comment l’USH a mené son enquête sur l’impayé ?
L’USH ou Union sociale pour l’habitat est la porte-parole du mouvement HLM en France. Elle a pour vocation d’accompagner les bailleurs sociaux dans leur action professionnelle. Elle participe également à l’établissement et à la mise en œuvre de la politique nationale du logement.
Alertée par l’inflation galopante, l’USH a souhaité mener une consultation d’urgence des organismes HLM français. Son objectif ? Évaluer l’impact de la situation économique actuelle sur la santé financière des locataires en HLM.
Ainsi, 338 organismes ont été sollicités en 2022, soit 85 % du parc locatif total.
Impayés : quelles sont les conséquences pour les bailleurs sociaux ?
Selon les données récoltées en 2022, le bailleur social Paris Habitat est le plus touché par cette recrudescence d’impayés : il concentre à lui seul 21 000 impayés de loyer sur son parc de 125 000 logements, soit 16,8 %.
En deuxième position, on retrouve la Régie immobilière de la Ville de Paris (RIVP) avec 10,83 % d’impayés, soit 6 500 locataires endettés sur 60 000 logements.
Enfin, Élogie-Siemp compte 28 000 logements dont 17,35 % sont occupés par des locataires en situation d’impayé de loyer.
De manière générale, ces dettes seraient liées à des incidents de paiement ponctuels. Bien que ces dettes locatives soient généralement recouvrées par les bailleurs sociaux, elles sont en augmentation. Près de 50 % des bailleurs HLM enregistrent une hausse de près de 10 % d’impayés de plus de 3 mois par rapport à 2021.
Plus inquiétantes, les situations d’impayés avec un montant élevé sont en hausse et sont difficiles à recouvrer. Il s’agit en effet de situations sociales complexes qui concentrent les difficultés : rupture de lien avec l’organisme HLM ou rupture professionnelle.
Ainsi, ce sont 133 000 commandements de payer qui ont été délivrés en 2022, et 68 000 assignations en justice. Là encore, les chiffres sont en forte augmentation puisqu’en 2020, ce sont 112 000 commandements et 56 000 assignations qui avaient été délivrées.
Les commandements de payer sont efficaces : 1 sur 2 engendrent un paiement de la part des locataires.
Quels sont les facteurs à l’origine de ces impayés de loyer ?
Avec la crise sanitaire, les professionnels de l’immobilier étaient nombreux à tirer la sonnette d’alarme sur le risque accru d’impayés de loyer. En effet, les confinements successifs et les restrictions sanitaires ont entraîné une perte de revenus pour bon nombre de travailleurs : 66 % des salariés et 62 % des demandeurs d’emploi ont vu leurs ressources baisser pendant les confinements successifs.
Ces baisses de ressources n’ont pas été compensées par des mesures d’allègement ou de suspension des loyers pour l’habitation, comme cela a pu être le cas pour les locaux commerciaux. Ainsi, de nombreux ménages ont contracté une dette durant la pandémie de Covid.
Autre facteur de la hausse de ces impayés : la forte inflation qui a touché la France, grandement liée à l’envolée du coût de l’énergie à la suite du conflit en Ukraine. L’USH affirme que les plus fortes hausses de l’impayé concernent les ménages qui disposent d’un chauffage au gaz (près de 30 %).
Emmanuelle Cosse, présidente de l’USH, précise que cette recrudescence des impayés était prévisible, compte tenu des conditions d’éligibilité au bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement. En effet, celui-ci n’était pas mobilisable par les personnes chauffées collectivement au gaz et à l’électricité, mode de chauffage pourtant largement répandu dans les HLM.
Quelles sont les prévisions de l’impayé pour 2025 ?
À fin 2022, près de 900 000 ménages présentaient des retards de paiement de leur loyer au sein du parc social, soit 19,6 % des ménages locataires des HLM selon l’enquête nationale menée par l’USH.
Cela représente une augmentation de 2,3 points. En effet, les locataires n’étaient que 17,3 % en 2021 à connaître des difficultés pour honorer leur loyer.
Ces impayés de loyer sont toujours dus à l’inflation ainsi qu’aux coûts élevés de l’énergie.
La crise énergétique actuelle semble partie pour s’installer dans la durée, et le taux d’impayés devrait augmenter en 2025. Il existe en effet une importante inertie dans l’imputation des charges locatives, puisque celles-ci ne sont réévaluées qu’une fois par an au cours de la régularisation des charges.
La vocation sociale des bailleurs HLM les pousse à privilégier des solutions de paiement amiable avec plan d’apurement pour échelonner les dettes, plutôt que des procédures contentieuses systématiques. En effet, le passage en procédure devant le juge est vu comme un dernier recours, et l’expulsion sonne comme un échec pour les bailleurs HLM.
Bailleur : comment se protéger contre le non-paiement du loyer ?
Si vous êtes bailleur privé, la Garantie des Loyers Impayés (GLI) sécurise vos revenus locatifs en se substituant au locataire défaillant dans le paiement de ses loyers et charges, sans attendre la procédure en justice.
De plus, la GLI vous couvre en cas de dégradation immobilière.
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier, vous propose un contrat aux garanties complètes contre : • les loyers impayés,
• les dégradations immobilières,
• les litiges,
• l’occupation illégale du bien immobilier,
• la vacance locative (en option dans le contrat).
Pour souscrire à ce contrat en tant que particulier, vous devez vous rapprocher d’un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP.
Bon à savoir
Depuis la loi ÉLAN, de nouvelles règles régissent les situations de surendettement. Cette procédure permet de coordonner les actions de la commission de surendettement et du juge pour la résiliation de bail (pouvant mener à l’expulsion), afin de :
1. Maintenir le locataire de bonne foi dans le logement.
2. Préserver les droits du bailleur.
En résumé
Comment déménager quand on a une dette ou un arriéré de loyer ?
Il est possible de déménager même si vous présentez une dette de loyer. Il est toutefois préférable de trouver une solution à l’amiable avec votre propriétaire avant de déménager. La mise en place d'un échéancier permet l'étalement de la dette. Cette démarche évite au locataire des procédures judiciaires et d'être en litige avec le propriétaire.
Quand une dette de loyer devient-elle caduque ?
Un propriétaire-bailleur ou un professionnel de l’immobilier a trois ans pour réclamer une dette locative (loyer plus charges) au locataire, et ce, même après le départ de ce dernier. Passé ce délai, le remboursement de la dette devient caduc.
Quelle aide pour payer une dette ou un retard de loyer ?
Si un locataire rencontre des difficultés pour payer son loyer, il peut solliciter l’aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département. Le FSL peut apporter un soutien financier pour : les frais liés à l’installation dans le logement ou les frais liés au maintien dans le logement. Cette aide financière est versée sous forme de prêt ou sous forme de subvention au locataire. Un locataire peut aussi déposer un dossier auprès de la commission départementale de surendettement s'il n'arrive plus à rembourser ses dettes.
Comment arrêter une procédure d’expulsion locataire HLM ?
Si une expulsion a été prononcée, seul un juge peut décider de l’annuler. Si le locataire est dans un logement social, il peut demander la mise en place d’un protocole de cohésion sociale à son bailleur. Grâce à cette démarche, la procédure d’expulsion est suspendue. Le locataire s’engage en contrepartie à reprendre le paiement de son loyer, ainsi qu’à rembourser sa dette locative.
Procédure impayés de loyer : que faire en cas de dette locative ?
En cas d’arriérés de loyer, vous devez suivre une procédure impayé de loyer précise pour tenter, dans un premier temps, de résoudre à l’amiable la situation. Si la résolution à l’amiable n’aboutit pas, vous pouvez alors entreprendre les démarches, accompagné par un commissaire de justice, pour résilier le bail et demander l’expulsion du locataire.
