Zoom sur les obligations LCB-FT pour les professionnels de l’immobilier

Savez-vous que toutes les professions au cœur d’échanges financiers sont impliquées dans la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) ? Des agents immobiliers aux assureurs, en passant par les banques, les notaires, les avocats, et même les opérateurs de jeux, tous doivent répondre à des exigences légales afin de garantir l’efficacité de cette lutte. Tout cela est défini par le Code monétaire et financier. Quel est le rôle des professionnels de l’immobilier vis-à-vis du blanchiment d’argent ? Quelles obligations LCB-FT doivent-ils respecter ? Éléments de réponse.

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Qu’est-ce que le dispositif LCB-FT ?

La lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) est un enjeu de sécurité internationale. En effet, elle vise à priver les activités criminelles de fonds, tout en assurant « la solidité, l’intégrité et la stabilité du système économique et financier », comme l’indique la direction générale du Trésor.

Pour rappel, blanchir des capitaux consiste à dissimuler leur origine frauduleuse en les réinjectant dans des circuits légaux, afin de leur conférer une source légitime. L’argent sale peut par exemple provenir d’un trafic de drogue ou d’armes, d’un vol, ou encore d’une fraude fiscale.

Le Groupe d’action financière (GAFI) est l’organe référent en matière de surveillance de ces crimes à l’échelle mondiale. Fondée en 1989, cette organisation intergouvernementale se charge d’élaborer les principaux standards de prévention, en concertation avec les 39 pays membres. Ces recommandations sont ensuite déclinées par les instances et les nations.

Qu’en est-il de la LCB-FT au niveau européen et français ?

En Europe, la 1re directive anti-blanchiment a vu le jour en juin 1991. Depuis, plusieurs ont suivi pour enrichir le corpus législatif et réglementaire. La 5e directive, actuellement en vigueur, a été adoptée en mai 2018 par le Parlement européen et le Conseil de l’Union européenne. Elle a été transposée en droit français en février 2020, dans le Code monétaire et financier (CMF), ainsi que dans le Code pénal.

Le GAFI a récemment passé au crible les mesures de LCB-FT de l’Hexagone. L’évaluation, qui s’est déroulée entre 2020 et 2022, souligne la robustesse et la sophistication du dispositif français pour combattre la criminalité financière. Si le bilan reste très positif, le GAFI pointe du doigt les efforts à fournir dans certains domaines, notamment le secteur immobilier. En effet, la supervision basée sur les risques relatifs à la LCB-FT est jugée insuffisante pour les agents immobiliers et les notaires, entre autres.

En quoi les professionnels de l’immobilier sont-ils concernés par la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme ?

Divers secteurs sont exposés au risque de blanchiment d’argent sale et de financement des activités terroristes : banques, assurances, jeux, luxe… C’est également le cas de la branche immobilière. Pourquoi ce marché est-il sujet à de telles menaces ? Parce qu’il est particulièrement dynamique, et donc très attractif pour les criminels. Dans son rapport d’évaluation mutuelle de la France, le GAFI explique à ce titre que « les biens immobiliers peuvent permettre des investissements de valeur élevée et à fort rendement. ».

En effet, les agents immobiliers se retrouvent parfois devant des situations suspectes quant à un éventuel blanchiment de capitaux. Ils doivent par exemple redoubler de vigilance : S’il y a une incohérence entre le profil d’un client et son projet, Si l’acquisition d’un bien n’est pas financée par un prêt bancaire, Si le mandant a déjà commis des infractions par le passé (détournement de fonds, arnaque, abus de biens sociaux, etc.).

Voilà pourquoi certains métiers réglementés par la loi Hoguet doivent répondre aux obligations de LCB-FT formulées dans le Code monétaire et financier (CMF). Les règles relatives à la LCB-FT s’appliquent notamment aux professionnels de l’immobilier, qui s’engagent dans des opérations d’achat et de vente de biens immeubles ou de fonds de commerce pour autrui.

Bon à savoir : les agents commerciaux doivent également respecter ces dispositions légales et réglementaires. En revanche, les syndics de copropriété en sont dispensés depuis la parution de l’ordonnance du 12 février 2020 au Journal officiel. La réglementation LCB-FT est également allégée pour les administrateurs de biens dans le secteur de la location immobilière, désormais uniquement concernés pour les transactions d’un montant égal ou supérieur à 10 000 €.

Quelles obligations LCB-FT les professionnels de l’immobilier doivent-ils respecter ?

Le CMF détaille les obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Les principales contraintes imposées par la loi française aux professionnels de l’immobilier sont au nombre de 4.

L’obligation d’élaborer une classification des risques

Avant toute chose, l’agence immobilière doit mettre en place un système d’identification et d’évaluation des risques auxquels elle est exposée en matière de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme. Au regard de l’analyse des menaces, l’entreprise détermine ensuite les procédures et mesures de vigilance à déployer en son sein, et auprès du personnel. L’ensemble des risques et des solutions opérationnelles définies sont à consigner dans un document. Ce dernier doit être régulièrement actualisé, et peut être consulté par la direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes (DGCCRF) lors d’une vérification.

L’obligation de vigilance avant l’entrée en relation d’affaires

Un agent immobilier est tenu de s’assurer de l’identité de son client, voire du bénéficiaire effectif de l’opération, avant d’entamer une relation d’affaires. Il doit donc, préalablement à toute transaction, réclamer des documents écrits officiels pour vérifier l’identité de la personne physique ou morale : passeport, justificatif de domicile, extrait K bis, statuts, etc. L’obligation de vigilance s’exerce tout au long de la relation commerciale.

L’obligation de conservation des documents

Les professionnels assujettis au règlement LCB-FT, dont font partie les agents immobiliers, doivent garder l’ensemble des documents liés à leurs clients pendant une durée de 5 ans. Cette période commence à courir dès la fin des opérations concernées. En cas de contrôle, ces éléments devront être présentés à la DGCCRF.

L’obligation de déclaration de soupçon

Les sommes ou opérations issues – potentiellement ou de manière avérée – d’une infraction, ou contribuant à financer des actes terroristes, doivent être signalées par les agences immobilières. La déclaration s’effectue auprès du service TRACFIN. Tout manquement à cette obligation peut conduire à une condamnation en justice pour le professionnel qui avait connaissance d’un possible blanchiment de capitaux. Vous êtes professionnel de l’immobilier ? En cas de non-respect du dispositif LCB-FT, vous risquez d’être poursuivi devant la Commission nationale des sanctions. Pour vous aider à rester en règle avec vos obligations légales, Galian a créé le Registre LCB-FT : une plateforme digitale pour l’évaluation et la gestion de vos risques en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

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