Trouver un bon locataire pour son bien immobilier : 5 critères clés

Vous êtes propriétaire-bailleur ? La sélection d’un locataire solvable et sérieux est capitale pour éviter les problèmes liés à la location d’un bien immobilier. Quels sont les critères pour trouver le bon locataire et protéger votre investissement locatif ? Suivez nos conseils pour louer votre logement en toute sérénité.

SOMMAIRE

• Observez le comportement des candidats
• Étudiez la solvabilité des locataires
• Vérifiez les antécédents des candidats
• Anticipez les problèmes de loyers impayés
• Faites appel à une agence immobilière

1. Observez le comportement des candidats

Votre annonce de location est en ligne sur les sites de particulier à particulier, et partagée sur les réseaux sociaux ? Place au bal des visites ! Choisir un locataire respectueux et soigné est primordial pour prévenir les nuisances et les troubles de voisinage, ainsi que les dégradations immobilières ou mobilières, si le bail d’habitation concerne une location meublée.

Même si l’habit ne fait pas le moine, la façon dont se comporte le candidat durant la découverte du logement peut fournir de précieux indices sur la future relation propriétaire-locataire :

Ces éléments vous permettront de vérifier si la personne correspond bien à vos attentes.

Bien entendu, veillez à rester dans le cadre de la loi. La sélection d’un dossier locataire ne doit en aucun cas s’effectuer sur des critères discriminants tels que l’apparence physique, le handicap ou encore la religion. Toute discrimination à la location est passible de 3 ans de prison et de 45 000 euros d’amende.

• Soyez notamment attentif à son attitude et à son langage corporel lorsqu’il répond aux questions que vous lui posez.

• La ponctualité et la réactivité dans les échanges constituent également des indicateurs intéressants pour apprécier sa motivation et son sérieux.

2. Étudiez la solvabilité des locataires

Les impayés de loyer sont une préoccupation majeure des bailleurs. Ainsi, aussi enthousiaste et responsable qu’un aspirant locataire puisse paraître durant la visite, votre sélection doit avant tout porter sur l’étude et la comparaison des dossiers.

Pour cela, le critère numéro un demeure l’analyse des revenus des candidats. En effet, la capacité du locataire à s’acquitter régulièrement de ses obligations financières, notamment le loyer et les charges, réduit les risques de retards de paiement et de litiges.

Pour trier les candidatures, vous devez donc calculer la solvabilité des candidats. La règle est la suivante : un locataire est considéré comme solvable s’il gagne au moins trois fois le montant du loyer charges comprises.

Autrement dit, le rapport entre la somme des frais relatifs à l’habitation principale et les revenus du locataire – ce qu’on appelle le taux d’effort – ne doit pas excéder 33 %. Les personnes salariées en CDI, les fonctionnaires ou les retraités constituent souvent des profils professionnels stables, c’est-à-dire qui perçoivent des rentrées d’argent fixes régulières.

3. Vérifiez les antécédents des candidats

Mener des vérifications approfondies des antécédents des aspirants locataires est une étape indispensable dans la recherche du profil idéal.

En examinant l’historique de location, vous pouvez obtenir des informations importantes sur le comportement passé du candidat en tant que locataire. Appelez ses anciens bailleurs pour les questionner sur la ponctualité dans les paiements et le respect des engagements contractuels.

Pensez aussi à examiner attentivement les pièces justificatives transmises, notamment les fiches de paie. Il n’est pas rare que des individus, par manque de ressources, les trafiquent ou fournissent de faux bulletins de salaire pour voir leur candidature acceptée.

Contacter l’employeur des candidats constitue « un bon moyen pour débusquer les dossiers falsifiés, qui sont de plus en plus courants en zones tendues », indique Guillaume Aubatier, avocat spécialisé en droit de l’immobilier, sur TF1 info. Cela vous permet de vérifier l’authenticité du contrat de travail ainsi que les informations fournies par le locataire potentiel.

Bon à savoir : le décret du 5 novembre 2015 précise la liste des documents justificatifs que vous pouvez réclamer aux candidats à la location.

4. Anticipez les problèmes de loyers impayés

La présence d’un garant solvable permet d’améliorer la qualité du dossier. En effet, lorsqu’une personne se porte caution d’un locataire, elle s’engage à honorer ses dettes locatives en cas de manquement à ses obligations. Dès lors, c’est une sécurité supplémentaire pour le bailleur !

Notez que la caution n’a pas à signer le bail d’habitation, mais un acte de cautionnement. Toutefois, vous devrez impérativement lui fournir un exemplaire du contrat de bail.

Une autre solution consiste à souscrire une assurance loyers impayés. Ce contrat offre une protection optimale contre les mauvais payeurs :

• L’assureur exige le respect d’un certain nombre de critères financiers et professionnels pour pouvoir bénéficier de la couverture. Ce filtre permet ainsi d’effectuer un premier tri en ne conservant que les dossiers les plus solides.

• Si votre locataire ne règle plus son loyer, l’assurance vous indemnise dès le premier mois, sans délai de carence ni de franchise à payer, afin que vous puissiez continuer à rembourser votre crédit.

• Le contrat garantit également une prise en charge des frais de détérioration du bien loué.

D’autres prestations supplémentaires peuvent être proposées en option, comme la vacance locative par exemple.

5. Faites appel à une agence immobilière

Pour trouver un « bon payeur », vous pouvez confier la recherche de locataire à une agence.

Entre autres, ce professionnel s’occupe de :

1. Sélectionner les meilleurs candidats.

2. Effectuer les visites.

3. Réaliser l’état des lieux.

4. Conclure le bail.

5. Encaisser le dépôt de garantie, etc.

Il est aussi possible de déléguer la gestion locative de votre bien pour plus de tranquillité.

Vous souhaitez bénéficier de la garantie des loyers impayés (GLI) ? Rapprochez-vous de l’agence GALIAN la plus proche de chez vous.

Ce qu’il faut retenir :

● Le candidat doit avoir l’air sérieux et soucieux de l’entretien du bien à occuper.

● Le locataire solvable perçoit au minimum trois fois le montant du loyer et des charges.

● Contactez les anciens bailleurs, mais aussi l’employeur, pour vérifier les antécédents et la véracité des informations fournies par le candidat à la location.

● Exigez un garant ou prenez une assurance des loyers impayés pour plus de sécurité.