Transaction : Garantie de servitudes non apparentes et non déclarées

Le vendeur est-il tenu de garantir l’acheteur en cas de découverture d’une servitude non apparente alors que ce dernier s’est engagé à prendre le logement en l’état ? Dans un arrêt du 13 février 2025 n°23-17636 la Cour de cassation affirme qu’il résulte des articles 1627 et 1638 du Code civil qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes et non déclarées lors de la vente. En l’espèce l’acquéreur avait découvert après l'achat de la maison, la présence d'un réseau d'évacuation des eaux usées sous l'habitation desservant plusieurs habitations. Pour la Haute Cour, le vendeur ne peut pas s’exonérer de sa garantie en stipulant de manière générale que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. A l’inverse une clause expresse de non garantie des servitudes non apparentes pourrait être efficiente.

Maître Cyril SABATIE   Cabinet LBVS Avocats Associés