Syndic bénévole en petite copropriété : responsabilités et obligations

Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ? Est-il obligatoire au sein d’une petite copropriété ? Quel est son rôle et ses missions au quotidien ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur ce syndic non-professionnel. 

Sommaire 
Est-il obligatoire d’avoir un syndic bénévole en petite copropriété ? 
Quel est le rôle et les missions d’un syndic de copropriété bénévole ? 
Comment devenir syndic bénévole ? 
En résumé

Est-il obligatoire d’avoir un syndic bénévole en petite copropriété ?

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose à toutes les copropriétés d’avoir un syndic, et ce, peu importe leur taille ou leur nombre de lots. 

Ainsi, les petites copropriétés sont dans l’obligation de designer un syndic, qu’il soit professionnel ou non-professionnel. 

Elles ont ainsi le choix entre un syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif.

Bon à savoir

Est considéré comme une petite copropriété : 
1. Un ensemble immobilier de cinq lots maximums, qu’ils soient à usage d’habitations, de commerces ou de bureaux. 
2. Un ensemble immobilier dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois ans.

Quel est le rôle et les missions d’un syndic de copropriété bénévole ?

Un syndic bénévole doit remplir les mêmes missions qu’un syndic professionnel, à savoir : assurer la gestion administrative et financière de la copropriété. 

Pour rappel, le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. 

Ses missions sont notamment les suivantes : 
1. Gestion des comptes : ouverture d’un compte bancaire dédié à la copropriété, paiement des fournisseurs, établir un budget prévisionnel pour les dépenses liées à l’entretien courant de l’immeuble, etc. 
2. Immatriculation de la copropriété : elle est obligatoire et permet d’obtenir une fiche synthétique de copropriété, établie tous les ans.
3. Veiller au respect du règlement de copropriété : par l’ensemble des copropriétaires. 
4. Assurer le bon entretien de l’immeuble : au niveau des parties communes, mise en œuvre des travaux nécessaires, etc. 
5. Convoquer les assemblées générales. 
6. Rédaction des procès-verbaux : il s’agit d’un compte-rendu obligatoire qui est édité après chaque assemblée générale. On retrouve dans ce document les questions inscrites à l’ordre du jour, les résultats des votes et les réserves éventuelles émises par les copropriétaires. 
7. Gestion des archives et du carnet d’entretien de l’immeuble. 
8. Représentation du syndicat des copropriétaires en cas de poursuites judiciaires. 

Ainsi, un syndic bénévole, pour remplir ses missions dans de bonnes conditions, doit avoir une certaine connaissance des lois propres à l’immobilier et en particulier aux copropriétés. Il doit aussi connaître les logiciels de comptabilité nécessaires à la tenue des comptes de l’immeuble.

Syndic professionnel ou non-professionnel : quelles différences ?

En copropriété, vous avez le choix entre faire appel à un syndic professionnel ou à un syndic non-professionnel, c’est-à-dire à un syndic bénévole ou à un syndic coopératif. 

Un syndic professionnel répond aux obligations légales imposées par la loi Hoguet pour exercer : avoir une garantie financière, souscrire à une assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle), posséder une carte professionnelle immobilière (la carte S en syndic) ou encore suivre une formation continue. Ce type de syndic est composé de professionnels de l’immobilier. 

À l’inverse, les syndics non-professionnels sont composés de copropriétaires. 

Le syndic coopératif correspond aux membres du conseil syndical, tandis que le syndic bénévole est représenté par une seule personne : un copropriétaire de la résidence. 

Les syndics non-professionnels ne sont pas soumis à la règlementation loi Hoguet. Il leur est cependant fortement conseillé de souscrire à un contrat d’assurance en responsabilité civile afin de se couvrir en cas de faute. 

Enfin, le syndic bénévole intervient à titre gratuit.

Comment devenir syndic bénévole ?

Si un copropriétaire souhaite devenir syndic bénévole de sa copropriété, il doit alors présenter sa candidature lors d’une assemblée générale. 

Ce copropriétaire doit posséder au moins un lot au sein de la copropriété (logement, cave, place de parking, commerce, etc.). Il n’est pas obligé d’habiter la copropriété à titre de résidence principale. Cela signifie que le copropriétaire peut être bailleur. Il peut aussi se présenter même s’il ne réside que quelques jours par an au sein de la copropriété. 

Le syndic bénévole doit être élu à la majorité absolue (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La majorité absolue correspond aux voix de l’ensemble des copropriétaires de la résidence, qu’ils soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale.

Un syndic a généralement un mandat de trois ans maximums, sauf dans un cas précis : si le copropriétaire qui se présente comme syndic vit en couple avec une personne qui a participé à la construction de l’immeuble, alors la durée de son mandat est d'un an maximum. 

La durée du mandat est renouvelable.

Bon à savoir

Que se passe-t-il si le syndic n’obtient pas de majorité absolue lors de l’assemblée générale ? Dans ce cas, la candidature de la personne peut faire l’objet d’un second vote à la majorité simple (article 24), uniquement si la décision a obtenu un tiers des voix lors du premier vote.

En résumé

Quel syndic pour une petite copropriété ?

Il est recommandé de faire appel à un syndic non-professionnel, bénévole ou coopératif, lorsqu’il s’agit d’administrer une petite copropriété. En effet, le coût d’un syndic professionnel peut être difficilement absorbable par une copropriété de petite taille.

Quelles sont les obligations et le rôle d’un syndic bénévole ?

Un syndic bénévole doit s’occuper de la gestion administrative et financière d’une copropriété. Il a les mêmes missions et le même rôle qu’un syndic professionnel quant au fonctionnement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble. Toutefois, il n’est pas soumis aux mêmes obligations légales imposées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Est-il obligatoire d’avoir un syndic dans une petite copropriété ?

Oui, toutes les copropriétés doivent avoir un syndic, qu’il soit bénévole, coopératif ou professionnel. La désignation d’un syndic est une obligation légale fixée par la loi du 10 juillet 1965 (ou loi n° 65-557).

Comment gérer une petite copropriété sans contrat de syndic ?

Si une petite copropriété n’a pas de syndic professionnel, alors elle peut désigner un syndic non-professionnel, qu’il soit bénévole ou coopératif. Toutes les copropriétés ont l’obligation d’avoir un syndic.

Comment créer un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole est représenté par l’un des copropriétaires. Ce dernier doit présenter sa candidature lors d’une AG (Assemblée Générale) et être élu à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Pour se présenter, le copropriétaire doit posséder au moins un lot au sein de la copropriété (appartement, cave, place de stationnement, etc.).