Qu’est-ce que le DPE et quels sont ses enjeux ?

Bien connu des Français, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire qui fait désormais partie du paysage des annonces immobilières.

Depuis sa création en 2006, ce DPE a vu son champ d’application s’élargir et sa méthode de calcul évoluer. Si à l’origine il se destinait à informer les acquéreurs et locataires sur l’efficacité énergétique et l’impact environnemental du bien convoité, son importance n’a eu de cesse d’augmenter. En effet, l’application des mesures gouvernementales pour inciter les bailleurs à la rénovation énergétique des logements énergivores, notamment avec l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques, dépend du DPE du logement concerné.

À quoi sert le DPE ? Pourquoi son impact est-il si grand sur le marché immobilier ? Décryptage. 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qu’est-ce que c’est ?

Instauré en 2006, le diagnostic de performance énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être remis à l’acquéreur lors d’une transaction immobilière. Depuis 2007, il doit également être annexé aux contrats de location et figurer sur les annonces immobilières des particuliers et professionnels.

Ce DPE a pour but d’informer sur la performance énergétique du logement, sur deux critères :

• La consommation énergétique,
• Les émissions de gaz à effet de serre (GES).

Établi par un diagnostiqueur professionnel qui se base sur les factures de consommations de l’occupant, le DPE attribue une note au logement. Pour chacun de ces deux critères, une lettre est apposée, allant de A pour le plus vertueux jusqu’à G, pour le plus énergivore et émetteur de GES. Ce diagnostic donne également une estimation du coût annuel de l’énergie nécessaire pour les besoins en chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage, corrélés au niveau d’isolation du logement.

Pourquoi le DPE a-t-il été réformé en 2021 ?

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 5,2 millions de logements seraient des passoires énergétiques en France (classés F ou G au DPE). Aussi, la loi Elan entrée en vigueur le 1er juillet 2021 renforce l’importance du DPE, et modifie sa méthode de calcul, qui était jusqu’alors vivement critiquée, car jugée peu fiable.

Désormais, le DPE n’est plus seulement informatif, mais devient opposable aux tiers. En cas d’erreur, de faute ou de manquement sur le diagnostic, toute personne lésée peut intenter une action en réparation contre le diagnostiqueur.

De plus, cette nouvelle version se veut plus fiable et plus lisible en évitant d’avoir des « DPE vierges » en l’absence de factures d’énergie.

Pour cela, la méthodologie de calcul du DPE est revue, et se base désormais sur la méthode dite 3CL pour « calcul de la consommation conventionnelle des logements » prenant en compte :

• Une occupation du logement estimée à 10 h par jour en semaine et 24 h le week-end,
• Une absence d’une semaine au cours des vacances d’hiver et de deux semaines l’été,
• Une température en période de chauffe estimée à 19 °C le jour et 17 °C la nuit dans le logement,
• La consommation d’eau chaude sanitaire calculée sur la base de l’occupation du logement et de sa superficie,
• Les données climatiques relatives à la zone géographique.

Pourquoi le DPE est-il désormais un facteur clé du marché immobilier ?

Selon les chiffres du gouvernement, le secteur de l’immobilier serait le deuxième plus gros émetteur de GES en France, devant l’industrie.

Dans un contexte de dérèglement climatique et de coût grandissant d’accès à l’énergie, la sobriété énergétique et la limitation de l’impact environnemental du parc immobilier sont une nécessité.

En vigueur depuis le 22 août 2021, la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets (Climat et Résilience) prévoit un lot de mesures qui renforcent encore l’impact du DPE sur le marché immobilier.

Le DPE a un impact sur le prix de vente

Désormais, les acquéreurs sont très sensibles à la performance énergétique des logements lors de leur prospection. La classe énergétique devient un véritable juge de paix pour déterminer :

• La nécessité d’effectuer ou non des travaux de rénovation énergétique,
• Le coût des travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique,
• La possibilité ou non de mettre en location en l’absence de travaux.

En conséquence, le DPE devient un important argument de négociation du prix de vente du bien convoité. Cette notion de « valeur verte » du logement a de plus en plus de poids et fait l’objet d’études annuelles de la part des Notaires de France.

Une étude de Seloger menée par Opinionway indique d’ailleurs que :

• 19,2 % des biens en vente sont des passoires énergétiques (contre 11,2 % en 2020),
• L’impact négatif du DPE se vérifie sur le prix du bien, les passoires sont en moyenne proposées à un prix 3,9 % inférieur.

Le DPE joue un rôle dans la location

Si l’impact du DPE joue directement sur le prix de vente, son impact sur la location est encore plus grand. Il peut à lui seul déterminer si un logement peut être loué ou non, ni plus ni moins.

La loi Climat et Résilience distille au fil du temps des mesures de plus en plus contraignantes pour les bailleurs. En devenant un critère de décence du logement, une performance énergétique minimale doit être atteinte pour louer en toute légalité.

Depuis le 1er janvier 2023, l’atteinte d’un certain niveau de consommation d'énergie finale exclut désormais certains logements du marché de la location. Il s’agit des logements classés G, excédant 450 kWh/an/m2.

Progressivement, cette interdiction de location sera étendue à tous les logements en métropole :

• Classés G au DPE dès le 1er janvier 2025,
• Classés F au DPE à partir du 1er janvier 2028,
• Classés E au DPE au 1er janvier 2034.

Pour les propriétaires, la réalisation de travaux de rénovation énergétique de leurs biens énergivores est inéluctable pour continuer de louer ou pouvoir vendre à un bon prix.