Quelles sont les obligations du mandataire de gestion locative ?

Connaissez-vous les obligations de votre futur gestionnaire locatif ? Avant de lui confier la gestion locative de votre bien, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce professionnel de l’immobilier encadré par la loi Hoguet.

Sommaire
Qu’est-ce qu’un mandataire de gestion locative ?
Définition : qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?
Réglementation : quelles sont les obligations du gestionnaire locatif ?
Responsabilité du mandataire : que faire en cas de faute grave ?
En résumé

Qu’est-ce qu’un mandataire de gestion locative ?

Le métier de mandataire de gestion locative a différents noms :

• mandataire de biens,
• gestionnaire locatif,
• administrateur de biens (ADB).

Il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui effectue la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers (logements, bureaux, locaux commerciaux) pour le compte de mandants (des propriétaires particuliers et/ou des sociétés).

Les missions de l’administrateur de biens sont multiples. Il effectue entre autres, la gestion locative, la gestion immobilière et la gestion des litiges (exemples : gestion des locataires, gestion comptable, gestion des contentieux, etc.).

Bon à savoir

Lorsqu’un bien immobilier est situé au sein d’une copropriété, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, en plus de l’administrateur de biens, vous pouvez trouver un syndic de copropriété qui peut être un autre cabinet ou le même professionnel.

Définition : qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire. », précise l’article 1984 du Code civil.

Un mandat est un contrat qui est établi entre le propriétaire d’un bien immobilier, nommé le « mandant », et un professionnel de l’immobilier (mandataire en gestion locative ou agent immobilier qui peut effectuer uniquement la recherche de locataires).

Ainsi, le mandant confie la gestion de son bien au mandataire. Cette gestion comprend différentes missions qui sont mentionnées dans le mandat de gestion locative.

Réglementation : quelles sont les obligations du gestionnaire locatif ?

En plus d’êtres soumis au code de déontologie (décret n° 2015-1090 du 28 août 2015) qui encadre les professionnels de l’immobilier, les gestionnaires de biens doivent respecter un certain nombre d’obligations.

1. Les obligations liées à la loi Hoguet

La loi Hoguet ou loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglemente les conditions d’exercice de l’ensemble des professionnels de l’immobilier.

Elle impose trois conditions pour exercer :
1. Avoir une carte professionnelle immobilière : la carte G en gestion locative.
2. Souscrire à un contrat d’assurance RCP (Responsabilité Civile Professionnelle) : afin de couvrir les dommages causés aux tiers durant l’exercice de l’activité professionnelle, qu’il s’agisse de la responsabilité du gestionnaire locatif ou de ses collaborateurs.
3. Avoir une Garantie Financière : dans le but de sécuriser les fonds que le mandataire manipule ou détient pour le compte de ses mandants (dépôts de garantie, loyers, etc.).

2. Les obligations liées au mandat ou contrat de gestion immobilière

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure. », comme le précise l’article 1991 du Code civil.

Durant toute la durée du mandat de gestion locative, le professionnel est lié contractuellement au mandant. Cela signifie qu’il est obligé de respecter le contrat et d’effectuer les missions pour lesquelles il a été engagé.

Les missions d’un administrateur de biens sont généralement :
1. Rechercher des locataires.
2. Vérifier les dossiers locataires (et leur solvabilité).
3. Organiser les visites du logement.
4. Effectuer l’état des lieux d’entrée (et de sortie).
5. Rédiger le bail de location.
6. Percevoir les loyers.
7. Gérer les travaux d’entretien et la maintenance du bien immobilier.
8. Gérer les incidents de paiement (ou loyers impayés), etc.

Le gestionnaire de biens doit aussi informer régulièrement ses mandants de l’avancée de ses missions ou actions en cours de réalisation.

3. Le devoir de conseil

Les mandataires de biens ont un devoir de conseil auprès des propriétaires-bailleurs. Cela signifie qu’ils doivent les conseiller et les assister au quotidien dans la gestion de leur bien.

Ils doivent faire preuve de transparence (article 6 du code de la déontologie) et communiquer « une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles. »

Les gestionnaires de biens doivent toujours agir dans l’intérêt de leurs mandants, comme le précise l’article 8 du code de déontologie, afin de :
1. « Rendre compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ».
2. « Transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié. »

Responsabilité du mandataire : que faire en cas de faute grave ?

Comme le précise l’article 1992 du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

Cela signifie qu’en cas de non-respect de l’une de ses obligations, en cas de faute grave, de manquement ou de défaillance, l’administrateur de biens peut être tenu responsable par le mandant.

Que faire si votre ADB a commis une faute grave ? Vous pouvez :
1. Demander la résiliation du contrat de gestion locative avant qu’il n’arrive à son terme.
2. Proposer un règlement à l’amiable.
3. Aller en justice.

En effet, vous pouvez obtenir des dommages et intérêts si vous apportez la preuve du non-respect de ses obligations par le professionnel.

En résumé

Quel est le contenu indispensable d’un mandat de gestion locative ?

La loi Alur de 2014 impose un certain nombre de mentions obligatoires dans un mandat de gestion locative et notamment :

• la durée de la gestion locative,
• les honoraires du mandataire,
• les missions du mandataire,
• le nom, l’adresse et la raison sociale du mandataire, etc.

Quelles sont les conséquences de ses obligations pour le mandataire de gestion locative ?

Le mandataire de gestion immobilière « est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé », indique l’article 1991 du Code civil. Il précise également que le professionnel « répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. » Il a donc des obligations contractuelles envers ses mandants.

Gestion locative : quelles sont les fautes qui engagent la responsabilité du mandataire ?

Les fautes qui peuvent engager la responsabilité d’un mandataire de gestion locative sont notamment : le non-respect du mandat de gestion locative, l’absence de devoir de conseil ou d’assistance, le défaut de vérification du dossier locataire et de sa solvabilité, etc. Les obligations du mandataire n’ont alors pas été respectées par ce dernier.

Gestionnaire locatif, mandataire : quelles différences ?

Un mandataire de gestion locative est aussi appelé gestionnaire locatif ou administrateur de biens (ADB). Pour exercer sa profession, il doit posséder une carte G (carte professionnelle immobilière, avoir une garantie financière et une assurance en responsabilité civile professionnelle). Ce professionnel est encadré par la loi Hoguet, au même titre que les agents immobiliers ou les syndics de copropriétés.