Que faire face à l’occupation illégale d’un logement ?
Vous gérez pour un client une résidence secondaire dans laquelle des squatteurs ont pris possession des lieux ? Un locataire dont le bail a expiré refuse de partir ? Subir un squat est traumatisant et engendre une perte sèche. Découvrez les étapes à respecter en cas d’occupation illégale d’un logement.
Sommaire
Définition : qu’est-ce que l’occupation illégale d’un logement ?
Que faire en cas d’occupation illicite d’un logement de moins de 48 h ?
Comment engager une procédure judiciaire après 48 h d’occupation illégale ?
Que faire face à l’occupation illégale d’un ancien locataire ?
Qu’est-ce qui change avec la loi anti-squat du 27 juillet 2023 ?
Quelle assurance souscrire contre le squat ?
En résumé
Définition : qu’est-ce que l’occupation illégale d’un logement ?
En France, le droit de propriété est un principe fondamental régi par le Code civil. Malheureusement, celui-ci ne permet pas au propriétaire de se prémunir du risque d’occupation illégale de son logement et encore moins d’obtenir la récupération immédiate du bien.
Le squat se caractérise par l’occupation illégale d’un local à usage d’habitation, agricole, commercial ou professionnel, sans l’accord du propriétaire, par effraction (crochetage des serrures par exemple), tromperie, menaces ou violence.
Ces voies de fait engendrent l’occupation sans droit ni titre du logement par les squatteurs, et exposent ces derniers à :
• 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour être entrés dans le logement,
• 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende pour occuper et s’être maintenus dans le local.
Que faire en cas d’occupation illicite d’un logement de moins de 48 h ?
En tant que professionnel de l’immobilier, si vous constatez l’occupation illégale du logement, votre réactivité est primordiale pour que le propriétaire puisse reprendre possession des lieux.
En effet, après 48 heures d’occupation illégale par le squatteur, la procédure d’expulsion est plus longue et plus complexe.
Ainsi, vous devez agir vite pour constater la preuve du squat et effectuer les démarches pour une récupération rapide du logement :
1. Contactez les services de police : afin qu’ils interviennent sur place pour tenter de déloger les occupants pris en flagrant délit de squat (serrures ou vitres cassées par exemple), sous réserve d’une occupation depuis moins de 48 heures.
2. Sollicitez le préfet pour mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux : au-delà d’un délai de 48 heures, seulement si l’occupation illégale a été effectuée par le biais de violence ou de menaces.
Après constatation de l’occupation illégale par un officier de police judiciaire, vous devez :
1. Déposer plainte pour violation de domicile auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie : pour cela, assurez-vous d’avoir une procuration spéciale du propriétaire. Cette dernière doit préciser que toutes les conséquences liées au dépôt de la plainte seront supportées par le mandant et lui bénéficieront.
2. Prouver qu’il s’agit bien du logement du propriétaire : par un titre de propriété, par des factures ou par une attestation de voisinage. En cas d’impossibilité d’apporter une preuve de propriété, le représentant de l’État peut solliciter l’administration fiscale dans un délai de 72 heures.
3. Faire appel à un avocat : ou vous faire accompagner par une protection juridique afin d’être conseillé au mieux.
Depuis la loi d’accélération et de simplification de l’action publique (dite ASAP) du 7 décembre 2020, la procédure de récupération est accélérée aussi bien pour les occupations illégales de résidences principales que secondaires. Les étapes sont les suivantes :
1. Le préfet met en demeure les squatteurs dans un délai de 48 heures à la suite de la réception de la demande.
2. Il fixe un délai d’exécution ne pouvant être inférieur à 24 heures.
3. La décision d’expulsion doit être affichée sur le lieu du squat ainsi qu’en mairie.
4. En cas de refus de quitter les lieux, le concours de la force publique peut être sollicité pour déloger les squatteurs.
À noter que l’évacuation forcée d’un squat peut être réalisée à tout moment de l’année puisqu’il n’y a pas de trêve hivernale pour ce motif d’occupation illégale.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une période, fixée par la loi Alur de mars 2014, durant laquelle un locataire ne peut pas être expulsé, même s’il ne paye plus son loyer.
Cette période s’étend du 1er novembre au 31 mars.
Si une procédure d’expulsion est en cours contre un locataire durant cette période, il faudra attendre la fin de la trêve hivernale pour la mettre à exécution.
Comment engager une procédure judiciaire après 48 h d’occupation illégale ?
Vous devez engager une procédure judiciaire pour parvenir à l’expulsion des occupants sans droit ni titre dans les cas suivants :
1. Squat depuis plus de 48 heures.
2. Absence de voie de fait.
3. Refus du préfet de recourir à l’expulsion (le propriétaire peut contester cette décision devant le tribunal administratif).
Dans ce cas, le recours à un avocat est fortement recommandé pour vous assister et mener à bien la procédure d’expulsion jusqu’à son terme.
L’avocat est habilité à saisir le juge des contentieux dans une procédure d’urgence dite en référé. À la suite de quoi, une convocation à l’audience ou une assignation doit être délivrée aux squatteurs par le biais d’un commissaire de justice (huissier).
Après l’audience, les occupants sans droit ni titre doivent être informés de la décision du juge par une signification. La délivrance de cette dernière fait courir un délai d’un mois durant lequel les squatteurs sont tenus de libérer les lieux occupés illégalement.
Si les squatteurs ne libèrent pas les lieux au terme de ce délai :
1. Le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
2. Cet acte ne peut être assorti d’un délai supplémentaire pour les squatteurs.
Si les occupants se maintiennent dans le logement à l’issue du commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice doit demander le concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion.
Que faire face à l’occupation illégale d’un ancien locataire ?
Que faire si un locataire se maintient dans les lieux après expiration, résiliation ou non-renouvellement de son bail ?
Ne pouvant être assimilé à un squatteur, l’ancien locataire qui se maintient dans les lieux occupe néanmoins illégalement le logement et est donc un occupant sans droit ni titre. Dans ce cas, la trêve hivernale s’applique.
De plus, la procédure diffère selon que le bail ou contrat de location soit ou non assorti d’une clause résolutoire.
En présence de cette clause, en cas de délivrance d’un commandement de quitter les lieux infructueux par le biais d’un huissier, le propriétaire peut faire constater la résolution du bail en justice et demander l’expulsion.
À défaut de cette clause, la procédure est beaucoup plus longue et nécessite la mise en demeure du locataire et son assignation devant le tribunal, sans garantie que le juge prononce la résiliation du bail préalable obligatoire à l’expulsion.
Qu’est-ce qui change avec la loi anti-squat du 27 juillet 2023
La loi anti-squat ou loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a été promulguée en juillet 2023 afin de :
1. Protéger davantage les propriétaires contre le squat.
2. Renforcer les mesures contre les locataires défaillants ou les squatteurs.
Désormais, en plus des locaux à usage d’habitation, le squat concerne également les locaux à usage agricole, les locaux à usage commercial et les locaux à usage professionnel.
De nouvelles sanctions ont été adoptées et introduites dans le Code pénal :
1. L’introduction sans droit ni titre est punie de 30 000 euros d’amende et de 2 ans de prison (article 315-1).
2. Le maintien sans droit ni titre est puni de 7 500 euros d’amende (article 315-2). La loi anti-squat a aussi permis d’accélérer les procédures judiciaires.
Quelle assurance souscrire contre le squat ?
Au-delà de la perte du chiffre d’affaires endurée par l’agence immobilière, et par la perte de revenus locatifs subie par le propriétaire-bailleur, le squat est un épisode traumatisant. Déloger des squatteurs s’avère parfois un réel parcours du combattant qui nécessite des frais et beaucoup d’énergie.
Pour éviter ces tracas d’ordre financier et psychologique, il existe une solution : la Garantie des Loyers Impayés GALIAN-SMABTP.
Cette assurance protège le bien immobilier de l’assuré contre les principaux risques locatifs, à savoir :
1. Les impayés de loyer.
2. Les litiges.
3. Les détériorations immobilières.
4. L’occupation illégale du logement.
5. La vacance locative (proposée en option dans le contrat GLI GALIAN-SMABTP).
Ainsi, le bien immobilier est protégé contre le squat, mais pas seulement : les propriétaires-bailleurs bénéficient de garanties complémentaires qui sécurisent leurs revenus locatifs et leur assurent une certaine tranquillité d’esprit.
En résumé
Squattage : comment prouver que le logement est occupé ?
Pour prouver qu’un logement est occupé illégalement par des squatteurs, vous devez faire appel à un huissier de justice qui établira un constat. Vous devez également fournir un titre de propriété ou des factures qui prouvent que le logement vous appartient.
Qu’est-ce qu’une occupation illégale ?
Il s’agit de « l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel » (chapitre V, titre Ier du livre III du Code pénal).
Quels sont les droits d’un occupant sans droit ni titre ?
Un occupant sans droit ni titre entré légalement dans un logement a des droits. Il ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale (qui court du 1er novembre au 31 mars). Il ne peut être expulsé qu’à la suite d’une décision de justice et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. La procédure d’expulsion dépend aussi de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation.
Comment porter plainte et expulser un squatteur ?
Une fois la découverte de l’occupation illégale du logement, vous avez 48 heures pour contacter les services de police et déposer plainte pour violation de domicile. Passé ce délai, la procédure sera plus longue et plus complexe. Pour expulser un squatteur, faites-vous accompagner par un avocat afin de solliciter le préfet pour la mise en demeure des squatteurs de quitter les lieux.
Un squatteur peut-il devenir propriétaire ?
Oui, cela est possible dans un cadre très précis fixé par l’article 2258 du Code civil : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » Pour appliquer cette clause, la personne doit avoir occupé le bien pendant 30 ans et s’être comportée comme un propriétaire. L’article 2261 du Code civil précise que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », ce qui est rarement le cas des squatteurs qui entrent dans un bien le plus souvent pas la force.
