Que faire en cas de détérioration immobilière ?
Vous constatez des dégradations immobilières à la suite de l’état des lieux de sortie ou au départ précipité d’un locataire ? Découvrez la procédure à suivre en cas de détérioration immobilière et les recours possibles pour vous en prémunir.
Sommaire
La détérioration immobilière : qu’est-ce que c’est ?
Vétusté : qui est responsable de la détérioration immobilière ?
Comment procéder en cas de détérioration causée par le locataire ?
Comment se prémunir contre les dégradations immobilières ?
Assurance : combien coûte une garantie détérioration immobilière ?
Propriétaire : quelles sont les autres assurances indispensables ?
En résumé
La détérioration immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La détérioration immobilière correspond aux altérations causées aux biens immobiliers et qui entraînent une diminution de sa valeur vénale.
Cette dépréciation immobilière est évaluée sur la base de trois critères :
1. La perte de valeur économique de la zone géographique de situation du bien : en cas d’implantation d’un établissement nocturne bruyant dans une zone résidentielle par exemple.
2. L’état d’entretien du bien : au fil du temps, un logement se dégrade naturellement, dans ce cas il s’agit de vétusté. Il peut également subir des dégradations volontaires de la part de ses occupants.
3. L’inadéquation par rapport au marché : en raison de l’absence d’équipements de confort (possibilité d’accès à Internet, étage élevé sans ascenseur, etc.).
Vétusté : qui est responsable de la détérioration immobilière ?
Lors de la signature de son bail ou contrat de location, votre locataire s’engage à entretenir le bien loué.
La loi du 6 juillet 1989 (ou loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), qui fixe les obligations locatives, liste les détériorations et les réparations sous la responsabilité ou à la charge financière de ce dernier :
1. Les détériorations dues à sa négligence : laisser une casserole sur le feu et provoquer un incendie, par exemple.
2. Les dégâts dus à un manque de soin ou à un défaut d’entretien : impacts sur les murs, non remplacement des joints d’étanchéité des appareils sanitaires, etc.
3. Les dégradations causées par un tiers invité dans le logement : ami du locataire, famille, etc.
4. Les dommages dus aux cambriolages ou aux tentatives d’effraction : d’où la nécessité pour le locataire de détenir une assurance multirisque habitation.
D’autres détériorations immobilières sont à la charge du propriétaire-bailleur :
1. La vétusté : due au vieillissement naturel des éléments en cas d’utilisation normale (usure des peintures, des revêtements de sol, etc.).
2. Les détériorations causées par les cas de force majeure : catastrophe naturelle, événement climatique exceptionnel, etc.
Comment procéder en cas de détérioration causée par le locataire ?
Au cours de l’état des lieux de sortie du locataire ou après son départ à « la cloche de bois », vous constatez des détériorations immobilières dans le logement ? La procédure à suivre pour recouvrer les sommes dues par le locataire et remettre en état le logement diffère selon la couverture d’assurance.
La procédure en l’absence de garantie détérioration immobilière
En l’absence de garantie détérioration immobilière, vous avez très peu de moyens pour recouvrer les sommes nécessaires à la remise en état du logement.
Vous pouvez notamment :
1. Retenir le montant du dépôt de garantie versé par votre locataire : qui correspond seulement à un ou deux mois de loyer hors charges.
2. Demander des devis à des entreprises pour chiffrer la remise en état du logement : déduction faite de la vétusté.
3. Mettre en demeure par commissaire de justice votre locataire : pour qu’il règle le montant des réparations lorsqu’il dépasse le montant du dépôt de garantie.
4. Solliciter un conciliateur de justice : en cas de refus ou d’absence de réponse du locataire pour mettre fin au litige de façon amiable.
5. Effectuer une requête auprès du tribunal d’instance compétent : pour obtenir réparation du préjudice.
En moyenne, une procédure d’expulsion dure environ entre six mois minimums et deux ans.
La procédure en présence de garantie dégradation immobilière
En souscrivant une assurance des loyers impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (ou GLI), vous pouvez bénéficier d’une couverture contre la détérioration immobilière lorsqu’elle est causée par votre locataire.
Moyennant le versement de cotisations mensuelles, le contrat d’assurance GLI vous permet :
1. D’être assuré contre les détériorations immobilières (montant plafonné par sinistre déclaré) sur la base de devis d’entreprises.
2. De couvrir la perte de loyers durant la vacance locative subie pour la réalisation des travaux de remise en état du logement.
3. De bénéficier d’une protection juridique pour la résolution à l’amiable ou en cas de procédure judiciaire (prise en charge financière des frais de justice).
Pour cela, il suffit de déclarer le sinistre auprès de votre assurance GLI et de mettre en jeu la garantie détérioration immobilière souscrite. Ensuite, c’est l’assurance qui gère l’ensemble des démarches à votre place jusqu’à la résolution du sinistre.
Comment se prémunir contre les dégradations immobilières ?
Vous constatez des dégradations immobilières à la suite de l’état des lieux de sortie ou au départ précipité de votre locataire ?
Cette circonstance traumatisante est fort heureusement marginale dans la location de logement. Pourtant, les bailleurs touchés sont souvent sous le choc en voyant leur bien dans une telle situation de détérioration. Entre les frais de remise en état et la vacance locative subie pour effectuer les travaux, la rentabilité de votre investissement locatif peut être réduite à néant et vous coûter de l’argent.
La sélection rigoureuse du candidat locataire ne peut vous préserver à 100 % de la dégradation locative. La meilleure solution pour vous prémunir contre ce type de litiges est de prendre une assurance contre les loyers impayés.
Via votre administrateur de biens (ADB), vous pouvez souscrire à la Garantie des Loyers Impayés GALIAN-SMABTP. Elle vous protège contre :
• les impayés de loyer,
• les détériorations immobilières,
• les litiges,
• le squat,
• la vacance locative (en option).
Assurance : combien coûte une garantie détérioration immobilière ?
Les garanties détériorations immobilières incluses dans les contrats GLI présentent de nombreux avantages.
Le coût de ce type d’assurance est largement rentabilisé quand on connaît le risque financier que représente la dégradation du bien pour un propriétaire-bailleur.
En cas de grosses détériorations, le montant des réparations peut facilement atteindre 5 000 à 10 000 euros dans un logement.
Pour souscrire une assurance GLI, vous devrez débourser entre 2,5 et 5 % du loyer annuel charges comprises. Par exemple, pour un loyer de 800 euros, cela représente entre 240 et 480 euros de cotisations.
Bonne nouvelle : ce montant dû à l’assurance est également 100 % déductible de vos revenus fonciers, ce qui en fait une opération neutre pour vous !
Propriétaire : quelles sont les autres assurances indispensables ?
Toujours via votre administrateur de biens, vous pouvez souscrire auprès de GALIAN-SMABTP, d’autres assurances qui se révèlent vite indispensables pour votre investissement immobilier.
En tant que propriétaire-bailleur, vous devez vous assurer que votre locataire a bien souscrit à une assurance Multirisque Habitation. Pour cela, vous avez le droit de lui réclamer son attestation d’assurance habitation.
S’il n’est pas couvert, vous avez la possibilité de prendre cette assurance à sa place. Vous payez alors la prime d’assurance et votre locataire doit ensuite vous la rembourser.
Si votre locataire présente un défaut d’assurance, vous pouvez également résilier son bail d’habitation. Il s’agit d’un motif d’expulsion légitime et sérieux au titre de l’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 qui indique que le locataire a l’obligation :
« De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »
Zoom sur l’assurance propriétaire non-occupant
Si vous êtes propriétaire ou copropriétaire d’un bien situé dans une copropriété, la loi Alur du 24 mars 2014 vous impose d’avoir une assurance Multirisque du Propriétaire Non-Occupant (PNO).
Ce type de contrat comporte une garantie responsabilité civile qui vous protège en cas de dommages corporels, immatériels ou incorporels causés à des tiers (un voisin, un locataire, un prestataire, un tiers, etc.).
Vous êtes également protégé contre les recours de vos locataires, en cas de troubles de jouissance ou en cas de vices de construction.
Vous souhaitez obtenir plus d’informations sur ces assurances ? Rapprochez-vous en tant que particulier d’un administrateur de biens partenaire de GALIAN-SMABTP.
En résumé
Définition : qu’est-ce qu’une détérioration immobilière ?
Une détérioration ou dégradation immobilière est liée aux altérations causées aux biens immobiliers. Cela entraîne une diminution de la valeur vénale du logement.
Comment prouver une dégradation ?
Pour prouver une dégradation, un bailleur peut : prendre des photos du bien avant location et après, pour montrer les dégâts subis par le logement, demander des devis à des artisans pour la remise en état du bien, retenir le montant du dépôt de garantie du locataire, mandater un commissaire de justice, faire appel à un conciliateur de justice ou encore demander la réparation du préjudice auprès du tribunal d’instance.
Quelles sont les dégradations imputables au propriétaire-bailleur ?
Les dégradations immobilières imputables au propriétaire sont : la vétusté du logement, liée au vieillissement naturel des éléments, et celles engendrées par des cas de force majeure comme des événements climatiques exceptionnels.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Les dégradations qui peuvent être facturées au locataire sont celles liées à sa négligence, à un manque de soin ou à un défaut d’entretien. Si le locataire reçoit des invités dans le logement qui dégradent le bien, il en sera tenu pour responsable. Enfin, le locataire doit souscrire une assurance multirisque habitation en cas de dommages liés à des tentatives d’effraction ou à des cambriolages.
C’est quoi un dommage immobilier ?
Il s’agit des dégâts qui peuvent être causés à un bien immobilier comme des détériorations immobilières ou la destruction du bien.
