Pourquoi le nombre de logements vacants a-t-il explosé en France ?
Alors que la tension locative est à son comble, le nombre de logements vacants ne cesse d’augmenter en France. Quelles en sont les causes ? Pourquoi les propriétaires refusent-ils de louer ou de vendre leur bien ? Quelles solutions existent contre ce phénomène ? Éléments de réponse.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un logement vacant ?
Hausse des logements vacants en France : quelles sont les causes ?
TLV, THLV : zoom sur les taxes sur les logements vacants
Risques locatifs : comment enrayer la peur des propriétaires-bailleurs ?
En résumé
Qu’est-ce qu’un logement vacant ?
Un logement vacant est un logement à usage d’habitation non meublé et inoccupé depuis au moins 1 an.
Un logement vacant peut aussi l’être pour différentes raisons (en attente de règlement d’une succession, proposé à la location ou à la vente immobilière, déjà vendu ou loué et en attente d’occupation, vétuste, conservé par une entreprise afin de mettre le bien à la disposition d’un employé, etc.).
Hausse des logements vacants en France : quelles sont les causes ?
Selon l’INSEE, ce sont 3,1 millions de logements qui étaient inoccupés en France (hors Mayotte), en 2023, soit 8,2 % du parc immobilier français, avec une augmentation de 60 % depuis 1990 (soit près de 1,2 million de logements vacants supplémentaires).
Plusieurs raisons expliquent ce phénomène, notamment :
• la peur des risques locatifs,
• la vétusté ou l’insalubrité des biens,
• les litiges,
• les travaux de rénovation énergétique à entreprendre dans les passoires thermiques,
• le départ en EHPAD des propriétaires,
• l’encadrement des loyers,
• la situation géographique des biens immobiliers (dans des zones rurales, peu peuplées, dans lesquelles la tension locative est faible), • les successions qui prennent du temps ou qui se passent mal (le logement peut ainsi rester vide pendant plusieurs années),
• l’âge avancé des propriétaires, etc.
Tous ces facteurs entrent dans la catégorie « vacance structurelle » selon l’INSEE, qui la différencie de la « vacance frictionnelle » (la période temporaire durant laquelle le bien est inoccupé en cas de revente ou de relocation).
TLV, THLV : zoom sur les taxes sur les logements vacants
Votre logement est inoccupé ? Alors, il peut être concerné par :
1. La TLV : la taxe annuelle sur les logements vacants s’applique aux logements non meublés et vacants depuis au minimum une année, situés dans une zone tendue.
2. La THLV : la taxe d’habitation sur les logements vacants concerne les logements non meublés et vacants depuis plus de deux ans au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition, situés dans une commune qui a mis en place cette taxe.
Ces taxes ont été créées afin de lutter contre la vacance des logements dans les zones à forte tension locative, dans le cadre de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions (article 51).
Quels sont les logements exonérés de la TLV ou THLV ?
Certains logements vacants sont exonérés de la TLV ou de la THLV dans des cas très précis, et notamment :
• si le logement n’est pas à usage d’habitation,
• si le logement est habité plus de 90 jours de suite au cours d’une année, c’est-à-dire pendant 3 mois,
• si le logement doit subir d’importants travaux pour être habitable,
• si le logement ne trouve pas preneur (valable pour une location comme pour une vente immobilière),
• si le logement doit faire l’objet d’importants travaux dans le cadre d’une opération de réhabilitation, d’urbanisme ou encore de démolition,
• si le logement appartient à un organisme HLM (Habitations à Loyer Modéré),
• si le logement fait partie des dépendances du domaine public,
• si le logement est une résidence secondaire meublée et soumise à la taxe d’habitation.
Déclaration des biens immobiliers : l’autre mesure contre la vacance
Après la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales en 2023, le gouvernement a mis en place le service « Gérer mes biens immobiliers ».
Il permet aux propriétaires de déclarer, en ligne, auprès de l’administration fiscale, à quel titre ils occupent leur(s) bien(s) et, lorsqu’ils sont propriétaires non-occupants, d’indiquer l’identité des occupants ainsi que la durée d’occupation.
Cette mesure permet de déceler les logements vacants sur l’ensemble du territoire français. C’est une source d’information quant à la situation des propriétaires français.
Risques locatifs : comment enrayer la peur des propriétaires-bailleurs ?
L’une des causes de l’augmentation du nombre de logements vacants est la peur des propriétaires-bailleurs quant aux risques locatifs : impayés de loyer, détériorations immobilières, litiges, squat ou encore vacance locative.
Plutôt que de subir des loyers impayés ou de voir leur bien dégradé par des locataires indélicats, certains propriétaires préfèrent ne pas le mettre sur le marché de la location.
Certains sont attachés à leur bien, issu d’un héritage, d’autres n’ont tout simplement pas envie de voir l’investissement de toute une vie saccagé.
Pourtant, il existe une solution contre les risques locatifs, souvent méconnue du grand public : l’assurance des loyers impayés.
Ce contrat protège l’assuré des risques locatifs tout en sécurisant ses revenus locatifs.
Chez GALIAN-SMABTP, l’assurance des loyers impayés protège l’assuré :
• des loyers impayés,
• des détériorations immobilières,
• des litiges,
• de l’occupation illégale du bien,
• de la vacance locative (en option).
Comment souscrire à un contrat d’assurance contre les loyers impayés ?
Le plus simple est de confier la gestion locative de votre bien à un professionnel de l’immobilier.
Pourquoi ? Parce qu’un administrateur de biens (ADB) bénéficie d’une expertise immobilière et assurantielle qui vous permet de ne plus vous soucier de la gestion tant administrative que financière de votre bien.
En effet, ce professionnel s’occupe aussi bien de la gestion locative qu’immobilière, mais aussi de la gestion des litiges, que ce soit avec un locataire ou avec un tiers.
En 2024, GALIAN-SMABTP a mené une grande enquête auprès des propriétaires-bailleurs afin d’obtenir leurs retours d’expérience quant à la gestion locative.
Ainsi, sur 603 propriétaires-bailleurs interrogés, 56 % d’entre eux font appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer leur(s) bien(s) en location et ont une assurance des loyers impayés.
Vous êtes un particulier et souhaitez confier la gestion de votre bien ? Faites appel à un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP. Il vous accompagnera dans la protection de votre logement.
En résumé
Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants pour 2024 ?
Il s’agit d’une taxe mise en place par l’État et destinée aux propriétaires dont le logement est inoccupé depuis au moins 1 an. Pour appliquer la TLV, le bien immobilier doit être situé en zone tendue, c’est-à-dire dans une zone où la demande de logements est plus forte que l’offre. Le logement doit aussi être non meublé.
Définition : c’est quoi un bien vacant ?
Un logement vacant, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, est un logement qui n’est pas meublé. Ce logement doit également être doté d’un minimum de confort, notamment avoir l’eau courante et l’électricité.
Impôt : comment faire pour ne pas payer la taxe logement vacant ?
La taxe sur les logements vacants ou TLV ne s’applique pas dans certains cas, et notamment si :
1. La vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
2. Le bien immobilier est une résidence secondaire.
3. Si le logement n’est pas habitable.
4. Si le bien a été mis en vente ou en location, mais que le propriétaire ne trouve pas d’acquéreurs ou de locataires.
Taxe d’habitation : pour les logements vacants ou les résidences secondaires ?
La taxe d’habitation concerne les résidences secondaires. Pour les logements vacants, on parle de « THLV » ou taxe d’habitation sur les logements vacants. Certaines conditions s’appliquent pour la THLV comme être propriétaire d’un bien vacant depuis plus de deux années (consécutives au 1er janvier de l’année d’imposition).
Qui est concerné par la taxe sur les logements ou locaux vacants ?
La taxe sur les logements vacants ou TLV concerne tous les propriétaires ou les usufruitiers d’un logement vacant à usage d’habitation depuis au moins une année (au 1er janvier de l’année d’imposition). Une autre condition s’ajoute : le logement vacant doit être situé dans une commune située en zone tendue (la liste des communes concernées a été fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023).
