Nouvelle loi sur l’expulsion d’un logement : ce qu’il faut retenir

Depuis l’été 2023, une nouvelle loi détermine les règles d’expulsion d’un logement en France. Que dit cette loi ? Quelles sont ses mesures phares ? Comment bien protéger votre bien immobilier du squat ? Explications. 
 

Sommaire 
Qu’est-ce que la nouvelle loi anti-squat ? 
Que dit la loi anti-squat de 2023 ? 
Occupation illicite d’un logement : comment se protéger ? 
En résumé

Qu’est-ce que la nouvelle loi anti-squat ?

La nouvelle loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (loi n° 2023-668) a été adoptée le 27 juillet 2023. 

Cette loi est également appelée « loi anti-squat », « loi Kasbarian » ou « loi Kasbarian-Bergé », du nom des députés qui l’ont porté à l’époque : Guillaume Kasbarian et Aurore Bergé. 

La loi anti-squat a été pensée pour mieux protéger les propriétaires de l’occupation illégale de leur bien immobilier, avec un renforcement des mesures contre les squatteurs ou les locataires défaillants.

Que dit la loi anti-squat de 2023 ?

La loi anti-squat de 2023 a instauré de nouvelles sanctions tant pénales que financières, adaptées au profil de la personne qui occupe illégalement le bien : le locataire défaillant ou le squatteur. 

En effet, cette loi vise à protéger davantage les propriétaires du squat, mais aussi des impayés de loyer, grâce à des mesures plus strictes.

1. L’introduction de nouveaux délits

Désormais, la notion de « squat » ne concerne plus uniquement les habitations, mais aussi les locaux commerciaux, professionnels ou agricoles. 

Deux nouveaux délits ont ainsi été introduits par la loi dans le Code pénal : 

1. « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (article 315-1). 
2. Le fait de se maintenir « sans droit ni titre dans le local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de 2 mois. » (article 315-2). 

Cette introduction est punie de 2 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. 

Le maintien sans droit ni titre est quant à lui puni de 7 500 euros d’amende.

Bon à savoir

Il est impossible d’expulser un locataire défaillant durant la trêve hivernale, même avec la nouvelle loi anti-squat, soit du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. À l’inverse, il est possible d’expulser des squatteurs à n’importe quel moment de l’année.

2. Le durcissement des sanctions

Désormais, le fait de squatter un logement peut être puni de : 

• 45 000 euros d’amende et 3 ans de prison pour être entré dans le logement,
• 45 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement pour avoir occupé le logement.

Ces sanctions concernent aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires meublées (logements inoccupés meublés).

3. L’accélération de la procédure judiciaire

Des réductions de délais (de procédure, de paiement, pour quitter les lieux) ont aussi été instaurées par la loi du 27 juillet 2023 pour les locataires défaillants :
1. Clause de résiliation automatique : « tout contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Avant le délai était de 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer pour saisir la justice et demander l’expulsion. Avec la nouvelle loi, il est désormais de 6 semaines. Cette réduction du délai ne s’applique pas aux personnes morales. 
2. Interdiction d’accorder des délais supplémentaires : jusqu’à l’adoption de la loi anti-squat, un juge pouvait accorder un délai pouvant aller jusqu’à 3 ans à un locataire, afin qu’il règle sa dette locative. Désormais, cela n’est possible qu’à la double condition cumulative suivante : que le locataire puisse régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si ces deux conditions ne sont pas respectées, la demande de délai du locataire sera rejetée par le juge. 
3. Délais pour quitter les lieux : la loi Kasbarian a réduit les délais accordés aux locataires pour quitter les lieux. Désormais, ils ne peuvent être inférieurs à 1 mois ni supérieurs à 1 an (article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution). Avant, ce délai pouvait aller de 3 mois à 3 ans lorsqu’une décision de justice condamnait l’occupant sans droit ni titre à payer sa dette locative et une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif du logement, et ordonnait son expulsion.

Occupation illicite d’un logement : comment se protéger ?

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1. Protection du bien immobilier contre les risques locatifs : loyers impayés, détériorations immobilières, litiges, squat et vacance locative (en option). 
2. Sécurisation des revenus locatifs. 
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Bon à savoir

Le service agrément GALIAN vérifie la véracité des documents fournis par les candidats à la location de votre bien. Une fois ces vérifications effectuées, GALIAN délivre un certificat d’agrément à votre administrateur de biens (ADB).

En résumé

Quelle est la nouvelle loi anti-squat ?

La nouvelle loi anti-squat a été adoptée en juillet 2023 afin de mieux protéger les propriétaires du squat de leur logement ou d’un locataire défaillant.

Comment se protéger contre les squatteurs ?

En souscrivant à une assurance des loyers impayés. Elle protège les propriétaires-bailleurs des principaux risques locatifs : impayés de loyers, dégradations immobilières, litiges, squat et vacance locative.

Quelle sanction pour les squatteurs ?

Le fait de s’introduire frauduleusement dans un logement et le fait d’avoir occupé ce logement peuvent être punis de 3 ans de prison et de 45 000 euros d’amende.

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Qu’est-ce qu’une occupation illicite ?

Une occupation illicite ou occupation illégale d’un bien immobilier est le fait de prendre possession du lieu, seul ou en réunion, sans aucune autorisation de son propriétaire. On parle alors de squatter une habitation.