La minute droit de Maître Raison : l'abus de majorité en copropriété

L'abus de majorité en copropriété

Cet arrêt nous permet de revenir sur le régime juridique de l’abus de majorité en copropriété, et de rappeler notamment qu'un refus injustifié d'autoriser des travaux privatifs constitue un abus de droit. 

1. Dans quelles conditions le vote peut être qualifié d’abusif ? 

Le vote en assemblée générale est un droit qui appartient à chaque copropriétaire. Conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Néanmoins, l’exercice de ce droit de vote peut dégénérer en abus lorsqu’un ou des copropriétaires l’utilise(nt) avec l’intention de nuire et avec pour objectif de servir des intérêts exclusifs et non pas l’intérêt commun et collectif de la copropriété[1]. Ainsi, la jurisprudence considère qu’il est « admis en droit que le syndicat ne peut valablement prendre de décision que dans la mesure où elle est conforme à l’intérêt commun et n’est pas prise dans le but de désavantager certains ou de nuire à d’autres copropriétaires »[2].

L’existence d’un abus de majorité est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. 

Il est à préciser que « la rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d’une délibération que s’il est établi que d’une manière injustifiée, arbitraire, qu'il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique »[2]. Dans cette hypothèse, la rupture d’égalité entre les copropriétaires est sanctionnée. Cela signifie donc que le refus fait à un copropriétaire sur un droit indique qui aurait été octroyé à un autre sera constitutif d’un abus de majorité.

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’un abus de majorité d’apporter la preuve des faits qu’il invoque. 

Certaines situations favorisent la survenue d’abus de majorité, notamment lorsqu’un copropriétaire détient un nombre de tantièmes supérieur à la moitié des tantièmes de la copropriété. Dans cette hypothèse, son vote se trouverait déterminant pour toutes les décisions votées à la majorité des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi, afin de limiter les risques d’abus de majorité, le législateur a prévu que le nombre de voix dont il dispose soit réduit à la somme des voix des autres copropriétaires[3].

2. Quelles sont les conséquences de l’abus de majorité

• L'annulation de la résolution litigieuse

  L’abus de majorité est une cause de nullité de la résolution concernée. Comme toute action en contestation d’assemblée générale, la demande en annulation doit respecter les prescriptions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’action peut être portée par tout copropriétaire opposant ou défaillant, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. A défaut, la résolution sera définitive et le copropriétaire lésé ne pourra que s’y conformer.

• L'octroi de dommages et intérêts

  Le copropriétaire qui se prétend victime d’une décision abusivement prise en assemblée générale peut solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires et/ou des copropriétaires à l’origine des votes abusifs à indemniser son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. 

  Pour cela, le copropriétaire doit démontrer l’existence de l’abus, constitutif de la faute délictuelle, la réalité de son préjudice, mais surtout le lien de causalité entre la faute et le préjudice. Dans l’arrêt de la Cour de cassation du 5 septembre 2024, la nécessité de la preuve du lien de causalité a été réaffirmée. En l’espèce, du fait de l’opposition abusive à la demande d’autorisation des travaux privatifs par un des copropriétaires, ce dernier s’est trouvé dans l’impossibilité de construire un local d’habitation et de percevoir les revenus locatifs afférents, ce qui justifiait la condamnation du copropriétaire opposant à indemniser le préjudice financier en découlant (en l’espèce, 119.875 euros).

3. En pratique : l'abus de majorité dans le cadre du vote de travaux privatifs

L’arrêt du 5 septembre 2024 est relatif à une autorisation de travaux privatifs sollicitée sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Les cas d’abus de majorité sont particulièrement fréquents dans de telles hypothèses : le copropriétaire sollicitant l’autorisation s’estimant lésé injustement et le copropriétaire s’y étant opposé n’agissant pas toujours dans l’intérêt commun mais parfois pour protéger ses intérêts personnels.

La jurisprudence considère qu’un refus injustifié d’autoriser des travaux privatifs constitue un abus de droit[4]. Ainsi, la Cour de cassation rappelle que l’opposition d’un copropriétaire à la réalisation de travaux privatifs qui ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou à son esthétique, ni aux droits des copropriétaires est abusive[5]. Il s’agit de la réaffirmation d’une position jurisprudentielle constante[6].

Il est à rappeler que les copropriétaires qui se seraient vus refuser abusivement l’autorisation de réaliser des travaux sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ont la possibilité de solliciter l’autorisation judiciaire des travaux prévue par l’article 30 alinéa 4 de la même loi.

Cependant, pour bénéficier de cette autorisation, le copropriétaire devra démontrer au tribunal que :

• Les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble ;
• Les travaux privatifs concernés sont des travaux d’amélioration ;
• L’autorisation de les réaliser a été sollicitée auprès de l’assemblée générale et refusée ;
• Les travaux n’ont pas encore été réalisés.

Contrairement à l’action en annulation d’assemblée générale, cette demande n’est pas enfermée par le délai de prescription de deux mois[7], mais peut être engagée dans le délai de droit commun de 5 ans[8].

Ainsi, à tire d’exemple, les travaux suivants ont été considérés comme ayant été refusés de manière abusive, puis autorisés judiciairement :

• La création d’un nouvel accès depuis les parties communes au bénéfice d’un lot privatif dont l’occupant est mal voyant et qui ne dispose que d’une entrée dangereuse par un escalier abrupt[9];
• L’ouverture d’une porte dans les parties communes, lorsque qu’il était démontré que ces travaux n’auraient aucune incidence sur la stabilité de l’immeuble et que le refus n’était justifié par aucun motif valable[10] ;
• La pose d’appareils de climatisation à hauteur des fenêtres, lorsqu’une autorisation d’installation identique avait été donnée à d’autres copropriétaires[11].

Notre conseil : il est recommandé aux syndics d’attirer l’attention des copropriétaires sur le risque de contentieux lié à un vote abusif, ainsi que le coût et l’insécurité juridique auxquels se trouverait ainsi exposée la copropriété.

[1] Cour de cassation, 3ème civ. 24 février 1993, n°90-21.144
[2] TGI de Grasse, 2ème chambre civile construction, 30 septembre 2014, n°12/01600
[3] Article 22 de la loi du 10 juillet 1965
[4] Cass. 3ème civ., 17 janvier 1978 ; Paris, 1er février 1994
[5] Cour de cassation, 3ème civ. 5 septembre 2024, n°22-20.221 ; 22-21.050
[6] Cass. 3ème civ., 15 janvier 1997 ; Paris 19 décembre 2001
[7] Cour de cassation, 3ème civ. 16 décembre 2009, n°09-12.654
[8] Article 42 de la loi du 10 juillet 1965
[9] TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 27 avr. 2006, n° 04/13103
[10] TGI Toulouse, 1re ch. civ., 13 avr. 2015, n° 12/02071
[11] TGI Paris, 8e ch. 1re sect., 19 déc. 2017, n° 15/11629.

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