Marché de l’immobilier : 5 tendances à suivre pour 2022

Le constat est presque unanime. De nombreux experts et expertes de l’immobilier anticipent déjà une hausse des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers. Il faut dire que la baisse avait été particulièrement marquante en 2021. Dans certains cas, les acheteurs et acheteuses ont pu bénéficier de taux sous la barre des 1 %, avec jusqu’à 0,64 % de taux d’intérêt pour les meilleurs dossiers. Difficile de faire plus bas sans entamer la rentabilité de ce produit pour les banques. Déjà en novembre 2021, le début d’une hausse se faisait ressentir, puisque le taux moyen repassait au-dessus de 1,10 %, contre 1,06 % en juin de la même année. C’est pourquoi de nombreux spécialistes tablent sur une stabilisation des taux, voire une hausse pour 2022. 

D’autres, cependant, notent que les banques se sont déjà fixé des objectifs ambitieux pour délivrer des crédits immobiliers en 2022 ; et que, pour attirer les acheteurs, elles risquent de baisser encore davantage les taux. Quoi qu’il en soit, même si l’augmentation a lieu, il est peu probable que le marché connaisse à nouveau un taux à 5 % comme en 2008. 

C’est le retour à la normale pour de nombreux spécialistes du secteur. Fin 2021, le marché de l’immobilier semble peu à peu se stabiliser, après l’envolée spectaculaire du début d’année. Le marché avait alors frôlé plusieurs records lors des premiers trimestres de l’année 2021, en plein contexte de reprise économique, et alors que la pierre est apparue comme une valeur refuge pour bon nombre de Français et de Françaises, après la crise. Fin août 2021, les Notaires de France comptabilisaient ainsi plus de 1,2 million de transactions sur les 12 derniers mois. Soit une hausse de 23 % par rapport aux 12 mois précédents. La demande était bien là, mais la tendance pourrait se calmer à l’aube de l’année 2022. En cause : la probable hausse des taux de crédits immobiliers, mais pas uniquement.

Autre facteur qui pourrait peser sur la demande et donc sur les prix : les règles d’octroi des prêts immobiliers. Au 1er janvier 2022, de nouvelles règles plus strictes entrent en vigueur, qui pourraient réduire le nombre d’acheteuses et d’acheteurs potentiels. Ce qui n’était que des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) devient alors une réglementation contraignante pour les banques. Adieu les prêts au-delà de 25 ans (sauf exception encadrées) et les taux d’endettement supérieurs à 35 % (c’est-à-dire le montant des mensualités par rapport aux revenus mensuels). Le HCSF serre la vis, et exclut donc potentiellement de nombreux futurs acheteurs. En juillet 2021, l’institution estimait par exemple que 18 % des nouveaux crédits étaient accordés à des ménages devant supporter un taux d’endettement supérieur à 35 %. 

Qui dit demande en baisse, dit souvent prix en baisse. Pour le marché immobilier cependant, même avec les nouvelles règles d’octroi et le ralentissement attendu des ventes, l’offre de logements restera toujours largement inférieure à la demande. Exemple à Paris, pourtant marqué par un début d’exode des citadins vers des villes moins peuplées : malgré cette désertion, les prix ont continué leur course, avec une augmentation de 6,3 % entre septembre 2020 et septembre 2021 (Baromètre LPI-Seloger). Peu d’expertes et d’experts tablent donc sur une baisse des prix en 2022. Pourtant, un ralentissement de la hausse est bien à prévoir pour beaucoup. 

Rien d’étonnant après les hausses exceptionnelles de 2021 : + 10,6 % pour les appartements à Rennes, + 9,5 % pour les maisons dans la métropole de Lyon, + 7,5 % pour les appartements dans la métropole d’Aix-Marseille… Sur tout le territoire, les prix ont battu des records. « Les prix ont progressé trop rapidement, décorrélés de l’inflation ou de l’augmentation moyenne des salaires », alerte ainsi le réseau Century21 dans un récent communiqué. Interrogé sur BFM Business, son président, Laurent Vimont, anticipe donc logiquement un ralentissement de cette hausse : « Il est normal que les prix augmentent pour ensuite se stabiliser. (…) Il serait plutôt sain que les vendeurs corrigent un petit peu leurs prix ».

La tendance était déjà bien marquée en 2021, et tout indique qu’elle va se poursuivre en 2022. Les Françaises et les Français délaissent les grandes métropoles, au profit des petites villes. Selon l’Observatoire du moral immobilier SeLoger, un tiers des acheteurs recherchent ainsi un logement dans une petite ville (entre 2 000 et 20 000 habitants). C’est trois fois plus qu’en 2020. En cause : l’essor du télétravail, avec la crise sanitaire, convainc de plus en plus de citadins de se tourner vers des zones plus éloignées des grandes villes. À Paris, le phénomène est particulièrement marqué : « La part des ménages résidant dans la capitale et ayant fait l’acquisition d’une résidence principale hors d’Île-de-France a été multipliée par 2 entre 2019 et 2021 », estime le courtier en crédits Capfi. 

Les incitations fiscales se multiplient pour favoriser l’investissement locatif en 2022. Le projet de loi de finances 2022 prolonge, amplifie ou crée plusieurs dispositions pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif. Parmi les mesures phares, les déductions d’impôt de la loi Pinel seront prolongées, et ne seront peu à peu réduites qu’à partir de 2023. Ce mécanisme permet aux investisseurs de déduire une partie de leur achat immobilier locatif de leur déclaration de revenus, en échange d’un plafonnement des loyers. 

De surcroît, un autre dispositif pourrait bien séduire les futurs propriétaires. Baptisé « Louer abordable », il prévoit, dès 1er janvier 2022, une réduction d’impôt de 15 à 35 %, en échange de loyers fixés en dessous des prix du marché. Une aubaine pour les investisseurs en 2022.