Location : quels frais peut-on déduire de l’impôt sur le revenu ?
Être propriétaire d’un logement en location implique plusieurs dépenses fixes ou ponctuelles (assurances, réalisation de travaux dans l’habitation, etc.). Bonne nouvelle, plusieurs de ces charges sont déductibles de l’impôt sur les revenus fonciers ! Tour d’horizon des déductions possibles.
Sommaire
Parc de logements : quelle est la situation en France ?
Quel régime fiscal choisir en tant que bailleur privé ?
Quelles sont les primes d’assurance à déduire des revenus fonciers ?
Les frais de gestion et d’administration du bien sont-ils déductibles ?
Particulier : quels travaux dans l’habitation font baisser les impôts ?
Bailleur : comment déclarer vos primes d’assurance auprès des impôts ?
En résumé
Parc de logements : quelle est la situation en France ?
Sur les 38,2 millions de logements que recensait l’Insee en France (hors Mayotte) au 1ᵉʳ janvier 2024 :
• 31,4 millions étaient utilisés comme résidences principales,
• 3,7 millions comme résidences secondaires,
• 3,1 millions étaient des logements vacants.
54,8 % sont des logements individuels, c’est-à-dire des maisons, et 45,2 % des appartements.
57 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale et parmi eux, 22,9 % sont des bailleurs privés qui ont mis leur bien en location. 40,3 % sont locataires.
Quel régime fiscal choisir en tant que bailleur privé ?
En réalisant un achat immobilier, les propriétaires-bailleurs privés se constituent bien souvent un patrimoine et un revenu complémentaire. Toutefois, pour ces propriétaires-bailleurs, un investissement locatif rime aussi avec des coûts fixes. Selon la 6ᵉ édition du baromètre Qualitel Ipsos publié en octobre 2022, 11 % des propriétaires placent les charges et les dépenses liées à l’habitation dans leur top 5 des désagréments.
Néanmoins, certains frais sont déductibles du revenu foncier, c'est-à-dire du montant des loyers perçus pour la location d’un bien non meublé, soumis à l’impôt sur le revenu.
Il y a cependant une subtilité fiscale à connaître : si vos revenus locatifs représentent moins de 15 000 euros par an, vous avez le choix pour votre imposition. Vous pouvez :
1. Opter pour le régime micro foncier : vous bénéficiez alors d’un abattement fiscal automatique de 30 %.
2. Choisir le régime réel : dans ce cas seulement, vous pouvez déduire certaines charges de vos impôts. En revanche, si le montant des loyers perçus est supérieur à 15 000 euros par an, le régime réel s’applique de facto.
Quelles sont les primes d’assurance à déduire des revenus fonciers ?
Première catégorie de charges pouvant être déduites du revenu foncier : les primes d’assurances du bailleur emprunteur.
Cette assurance est généralement la plus coûteuse. Il s’agit de l’assurance de prêt immobilier, bien connue des propriétaires sous le terme d’assurance emprunteur. Elle est exigée par les banques dans le cadre d’un crédit servant à financer un achat immobilier locatif. Précision utile : le contrat d’assurance de prêt n’est déductible des impôts que sur les dix premières années suivant la souscription. Les intérêts de l'emprunt sont également à déduire.
La seconde assurance déductible concerne l’assurance propriétaire non-occupant (ou PNO). Non obligatoire, elle est cependant fortement recommandée pour la protection complémentaire qu’elle apporte. Elle vise à couvrir les propriétaires-bailleurs contre différents risques liés à l’habitation destinée à la location, par exemple lors de la vacance d’un logement, lorsque l’assurance des locataires ou celle de la copropriété sont insuffisantes, etc.
Les impayés de loyers faisant partie des risques liés à la location, les contrats d’assurance relatifs à la garantie loyer impayé (qui s’élève généralement entre 2,5 % et 3,5 % du montant TTC des loyers) bénéficient aussi d’une déduction d’impôt.
Pour bénéficier de ces déductions, les propriétaires doivent reporter ces primes d’assurance sur leur déclaration fiscale annuelle.
Assurance habitation : les primes sont-elles déductibles ?
Non, les primes d’assurance multirisque habitation ne sont pas déductibles de l’impôt sur le revenu.
Seules l’assurance PNO, l’assurance emprunteur et la GLI le sont.
Les frais de gestion et d’administration du bien sont-ils déductibles ?
Louer une habitation implique de nombreuses autres charges qui s’ajoutent aux assurances. Là aussi, certaines dépenses peuvent faire baisser le montant des revenus fonciers de votre déclaration fiscale.
Vous avez mis votre bien en location par l’intermédiaire d’une agence immobilière ? Ces frais de gestion locative sont déductibles de l’impôt.
Du personnel (gardien, gérante d’immeuble, etc.) est présent dans le bâtiment ? Idem.
Votre logement est situé dans une copropriété ? Les charges de maintenance, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux feront également chuter le revenu foncier à déclarer à l’administration fiscale.
Une procédure est engagée dans le cadre d’un contrat de location ? Les honoraires d’avocat, de commissaire de justice ou de notaire entrent aussi dans le champ de la déduction fiscale.
Sans oublier la taxe foncière, qui incombe au propriétaire d’un logement en location, et certaines dépenses d’administration et de comptabilité liées à l’habitation. Il peut s’agir, par exemple, de frais de secrétariat, de courrier et de correspondance divers, d’enregistrement d’un bail et d’un contrat de location.
À prendre en compte également, l’achat de matériel, d’outillages et de petit mobilier effectué pour l’habitation.
Tous ces éléments mis bout à bout vous permettent de gagner de précieux euros !
Particulier : quels travaux dans l’habitation font baisser les impôts ?
Apporter du confort dans les lieux de vie peut aussi présenter bien des avantages pour réduire vos revenus fonciers.
Remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement et protection du bois sont quelques-uns des travaux de réparation et d'entretien, liés à la location d’un bien, que vous pouvez déduire de vos impôts.
Les travaux d’amélioration de l’habitation suivants sont aussi concernés :
• installation d’un chauffage central,
• implantation d’un ascenseur,
• installation de volets électriques,
• ajout d’un digicode,
• aménagement d’une cuisine équipée,
• installation du tout-à-l'égout,
• ajout d'une antenne collective de télévision, etc.
Les travaux relatifs au chauffage et à l’eau chaude sanitaire, ainsi que les travaux d’isolation sont aussi pris en compte au moment de calculer la déduction fiscale.
Bon à savoir
La réalisation des diagnostics immobiliers, comme le DPE ou diagnostic de performance énergétique, est déductible elle aussi !
Attention toutefois : les dépenses liées à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier.
Inutile donc de les faire figurer sur votre déclaration à l’administration fiscale !
Bailleur : comment déclarer vos primes d’assurance auprès des impôts ?
Pour réaliser la déclaration en ligne de vos revenus fonciers, vous devez utiliser le formulaire Cerfa 2044.
Les primes d’assurance (PNO, GLI) souscrites directement auprès d’une compagnie d’assurance ou via un intermédiaire, comme un administrateur de biens (ADB) ou un notaire, sont à renseigner ligne 223.
Les intérêts et les frais d’emprunt liés à votre investissement locatif immobilier sont à indiquer ligne 250.
En résumé
Déduction impôt : est-il possible de déduire ma taxe foncière ?
Oui, vous pouvez déduire la taxe foncière de vos revenus locatifs. Pour pouvoir le faire, vous devez choisir le régime réel. La déduction de la taxe foncière ne concerne que les investissements locatifs.
Déclaration charges déductibles : où déclarer l’assurance GLI ?
Pour effectuer la déclaration en ligne de vos primes d’assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI), vous devez utiliser le formulaire Cerfa 2044 et renseigner la ligne 223.
Comment payer moins d’impôts : que peut-on déduire en immobilier ?
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez déduire les primes d’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO), de Garantie des Loyers Impayés (GLI) ou d’assurance emprunteur (dans le cadre d’un investissement immobilier locatif).
Peut-on déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers ?
Oui, il est possible de déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers. Le prêt immobilier doit servir à l’achat d’un bien immobilier locatif. Le contrat d’assurance de prêt est déductible des impôts pendant les dix premières années suivant sa souscription.
Comment réduire ses impôts avec l’assurance de prêt immobilier ?
Pour réduire vos impôts, vous pouvez réaliser la déclaration en ligne de votre assurance de prêt immobilier (ou assurance emprunteur). Pour cela, vous devez utiliser le formulaire Cerfa 2044 mis à votre disposition par l’administration fiscale. Vous devez remplir la ligne 250, réservée aux intérêts, ainsi qu’aux frais d’emprunt immobilier.
