Locataire et propriétaire : que faire en cas d’impayés de loyer ?

L’impayé de loyer d’un locataire est une crainte partagée par bon nombre de propriétaires. De leur côté, les locataires de bonne foi peuvent aussi se retrouver démunis et à court de solutions pour faire face à cette situation délicate.

Bien que les impayés de loyer demeurent marginaux, les conséquences financières peuvent être catastrophiques pour les bailleurs modestes, qui peuvent basculer dans la précarité.

Pour mieux protéger les propriétaires bailleurs, le Parlement discute actuellement d’une loi dite « anti-squat », qui vise à accélérer les procédures d’expulsion des locataires défaillants grâce à la clause résolutoire de plein droit.

Avant d’en arriver là, découvrez notre guide pour tout savoir sur les démarches à effectuer en cas d’impayés de loyer vis-à-vis du locataire.

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À partir de quand peut-on parler d’impayé de loyer ?

La logique voudrait qu’un loyer soit considéré impayé dès le premier retard de paiement. Or, pour la Caisse d’allocations familiales (CAF), l’impayé de loyer naît dans deux situations :

• Le montant de la dette locative est égal ou supérieur à deux fois le montant du loyer mensuel brut hors charges. Le loyer mensuel brut hors charges correspond au montant avant déduction de l’allocation de logement (AL) ou de l'aide personnalisée au logement (APL).
• Si l’aide au logement est directement versée au bailleur, l’impayé de loyer doit être supérieur ou égal à deux fois le montant du loyer mensuel net hors charges. Le loyer mensuel net hors charges correspond au montant après déduction de l’AL ou de l'APL.

Cette précision est importante, puisque, si le locataire bénéficie d’une allocation logement, la CAF doit être informée de tout impayé de loyer supérieur à deux mois. Après intervention de la CCAPEX, l’aide au logement versée par la CAF peut être suspendue.

Pourquoi utiliser la solution amiable pour recouvrer les impayés de loyer ?

Dans un premier temps, la recherche de solution amiable à l’impayé doit être privilégiée. En effet, bon nombre de dettes locatives naissent après un problème passager de trésorerie ou un cas de force majeure.

Ces situations ont pu mettre en difficulté le locataire, généralement de bonne foi. Le dialogue permet alors de comprendre l’origine de ce retard de paiement afin d’y remédier. Dès la constatation d’un retard de paiement suite à l’envoi de l’avis d’échéance, il est recommandé de contacter le locataire par mail ou téléphone afin de l’informer de la situation. En cas de non-réponse de sa part, il faut lui adresser un courrier en lettre simple afin de formaliser la relance. Ce courrier aura pour mission de rappeler au locataire :

• Ses obligations locatives,
• La date de règlement du loyer prévu au contrat de location.

Si le locataire répond en exposant le motif de ce retard de paiement, plusieurs solutions sont alors envisageables :

• L’orienter vers des dispositifs d’aide aux locataires en situation d’impayés (Fonds de solidarité pour le logement, aide d’Action Logement),
• Vérifier avec lui s’il bénéficie des aides de la CAF ou de la MSA auxquelles il a droit (APL, AL, etc.),
• Mettre en place un plan d’apurement de la dette pour échelonner la régularisation de l’impayé.

Pourquoi faire une mise en demeure en cas d’impayés de loyer ?

Si la tentative de recouvrement amiable ou la relance en courrier simple n’a pas été suivie d’effet, il faut alors envisager de lancer une procédure à l’encontre du locataire.

Pour commencer, il s’agit de lui adresser une mise en demeure de payer le loyer, via un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit stipuler :

• Le montant de la dette de loyer,
• Le délai pour recouvrer cet impayé (généralement compris entre 8 et 15 jours).

Cette mise en demeure est importante, car elle marque le début de la procédure contentieuse pour impayés, et active les garanties soumises à des délais. C’est pourquoi il est nécessaire d’adresser cette mise en demeure au locataire entre 20 et 25 jours après le premier impayé pour :

• Activer la garantie loyers impayés (GLI).
• Solliciter la caution du locataire (Visale d’Action logement ou garant physique).

À quoi sert le commandement de payer en cas de procédure pour impayés de loyer ?

Lorsque le locataire n’a pas régularisé sa dette de loyer au terme du délai accordé par la mise en demeure, le bailleur doit lui adresser un commandement de payer.

Cet acte est délivré par huissier, et donne un délai supplémentaire de deux mois au locataire pour régulariser son impayé. À défaut de paiement au terme de ce délai, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection sous réserve :

• D’avoir tenté au préalable une résolution amiable par le biais d’une conciliation ou d’une médiation,
• Que le montant d’impayé soit inférieur ou égal à 5 000 €.

Quel est l’avantage de la clause résolutoire dans la procédure d’impayés de loyer ?

La proposition de loi dite « anti-squat » vise à renforcer les sanctions envers les squatteurs, mais également pour accélérer les procédures d’expulsion.

Cette proposition de loi introduit notamment :

• L’aggravation de la peine encourue pour les squatteurs : 45 000 euros d’amende et trois ans de prison,
• L’intégration d’une clause résolutoire de plein droit sur tous les contrats de location.

Cette clause résolutoire devait auparavant être stipulée sur les baux afin de permettre une résolution rapide grâce à la saisie du tribunal d’instance en référé pour :

• Faire constater la résolution du bail,
• Prononcer l’expulsion du locataire.

À défaut de clause résolutoire, la procédure contentieuse est plus longue et fastidieuse pour le bailleur, qui doit demander la résolution judiciaire du contrat de location. Selon l’article 1224 du Code civil :

• Elle ne peut pas se faire en référé, ce qui allonge de fait les délais de procédure.
• La résiliation du bail reste soumise à l’appréciation du juge et, par définition, n’est pas automatique.

En tant que bailleur, la perspective d’un impayé de loyer est source d’angoisse. Pourtant, des solutions existent pour retrouver une sérénité totale dans la location d’un bien. Les garanties loyers impayés sont fortement recommandées pour bénéficier d’une indemnisation des loyers non recouvrés, durant toute la procédure contentieuse jusqu’à l’expulsion.

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