Immobilier : quels sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?
Impayés de loyer, dégradations immobilières, troubles du voisinage ou encore défaut d’assurance, les motifs légitimes et sérieux pour expulser un locataire sont nombreux. Comment vous protéger contre des locataires défaillants ? Explications.
Sommaire
Expulser un locataire : que dit la loi ?
Quels sont les motifs sérieux pour expulser un locataire ?
Trêve hivernale : à quelle date peut-on expulser un locataire ?
Procédure d’expulsion : quelles sont les étapes ?
Loyers impayés : comment vous protéger en tant que bailleur ?
En résumé
Expulser un locataire : que dit la loi ?
Il existe une procédure pour expulser un locataire, avec des étapes à suivre pour que le propriétaire-bailleur puisse récupérer son bien, précisées par le Code des procédures civiles d’exécution.
En plus de cette réglementation, une nouvelle loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (loi n° 2023-668) a été adoptée par le gouvernement le 27 juillet 2023.
Elle instaure de nouvelles sanctions, pénales et financières, vis-à-vis des squatteurs ou des locataires qui occupent illégalement le bien immobilier. Elle permet aussi d’accélérer la procédure d’expulsion.
Quels sont les motifs sérieux pour expulser un locataire ?
Un locataire a un certain nombre d’obligations auxquelles il doit répondre, fixées par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).
S’il ne les respecte pas, alors le propriétaire-bailleur peut procéder à l’expulsion de son locataire à partir de « motifs légitimes et sérieux ».
Motif n°1 : les impayés de loyer
Un locataire se doit « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » comme l’indique l’article 7-a de la loi du 6 juillet 1989.
Si votre locataire ne s’acquitte plus de son loyer, vous pouvez le contacter par lettre simple pour lui rappeler son obligation de payer et essayer de mettre en place avec lui un échéancier pour le règlement de sa dette.
Sans réponse de sa part, vous pouvez alors effectuer la résiliation du bail de location et lancer la procédure d’expulsion. Les démarches ne seront pas les mêmes en fonction de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail d’habitation.
La clause résolutoire : élément indispensable dans le bail de location
Les baux d’habitation signés doivent tous inclure une clause résolutoire (selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette clause résolutoire permet de résilier un bail en cas de manquement de la part du locataire quant à ses obligations : paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie ou défaut d’assurance habitation.
Motif n°2 : la dégradation du logement
Selon l’article 7-d de la loi du 6 juillet 1989, un locataire doit « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ». Il se doit également « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. »
Ainsi, un locataire se doit d’entretenir son logement afin de le rendre dans un bon état lorsqu’il quitte les lieux.
Motif n°3 : les troubles du voisinage
L’article 7-b précise que le locataire est dans l’obligation « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. »
Cela signifie plusieurs choses :
1. Le locataire ne doit pas provoquer de nuisances sonores ou olfactives (tapage nocturne, tapage diurne, aboiements de chien, etc.).
2. Le locataire ne doit pas porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble (en entreposant par exemple des encombrants devant sa porte ou sur son balcon, parties communes, etc.).
De plus, le locataire doit respecter la désignation du logement : s’il s’agit d’un bien à usage d’habitation, il n’a pas le droit de l’utiliser comme local commercial ou local professionnel, ni pour une activité illégale (prostitution, trafic de drogue, etc.).
Enfin, le locataire doit aussi respecter le règlement de copropriété ou règlement intérieur de l’immeuble.
En cas de non-respect de ces différents points, un bailleur peut demander l’expulsion de son locataire.
Motif n°4 : le défaut d’assurance habitation
L’article 7-g de la loi du 6 juillet 1989 rend obligatoire l’assurance habitation pour chaque locataire. Il doit « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »
Motif n°5 : le non-respect du congé donné par le bailleur
Vous souhaitez récupérer votre logement en location pour l’habiter ou y loger un membre de votre famille ? C’est possible en donnant congé à votre locataire.
Pour cela, vous devez respecter une procédure qui inclut un préavis de 6 mois.
Après expiration du délai, si votre locataire n’a toujours pas quitté les lieux, alors vous pouvez lancer une procédure d’expulsion pour non-respect du congé donné, en faisant appel à un commissaire de justice (ex-huissier de justice).
Motif n°6 : la réalisation de travaux sans accord préalable
L’article 7-f souligne qu’un locataire n’a pas le droit de « transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. »
Ainsi, si votre logement a subi des travaux sans autorisation préalable de votre part, vous êtes en droit de réclamer la remise en état du bien à votre locataire.
Motif n°7 : la sous-location non autorisée
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 souligne le fait qu’un locataire « ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. » Ainsi, si le locataire souhaite faire de la sous-location ou céder son bail à une autre personne, il doit absolument obtenir en amont l’accord de son propriétaire.
Motif n°8 : la communication de fausses informations
Alors que le secteur de la location est sous tension, la falsification des dossiers locataires est de plus en plus fréquente. Pour obtenir un logement, les candidats à la location n’hésitent plus à trafiquer leurs documents pour avoir un meilleur dossier.
Fausses fiches de paie, fausses déclarations d’impôts… communiquer de faux documents représentent une infraction (article 1137 du Code civil), et plus précisément un dol. Un bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire dans ce cas de figure.
Trêve hivernale : à quelle date peut-on expulser un locataire ?
En France, la période hivernale correspond à la « trêve hivernale » (loi Alur de 2014).
Durant cette période, du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, il est impossible d’expulser un locataire.
Les procédures d’expulsion sont donc stoppées, sauf pour les squatteurs qui peuvent être expulsés à n’importe quel moment de l’année.
Procédure d’expulsion : quelles sont les étapes ?
Vous souhaitez lancer une procédure d’expulsion ? Alors vous devez suivre plusieurs étapes avant d’en arriver là :
1. Réclamer le paiement du loyer et des charges à votre locataire.
2. Solliciter la caution ou l’assurance souscrite contre les risques locatifs.
3. Alerter la Caf et autres organismes sociaux dès 2 mois d’impayés de loyer.
4. Procéder à la résiliation du bail d’habitation et demander l’expulsion du locataire.
5. Faire délivrer un commandement de quitter les lieux par un commissaire de justice (après décision du juge).
6. Demander à un commissaire de justice de réaliser l’expulsion.
Vous ne pouvez en aucun cas faire justice vous-même !
Si vous décidez d’exécuter l’expulsion sans faire appel à un commissaire de justice, vous encourrez 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
Par ailleurs, si vous tentez de pénétrer dans le logement avant l’intervention du commissaire de justice ou si vous décidez de changer les serrures, vous risquez alors d’être poursuivi pour violation de domicile, et ce, même si le logement vous appartient.
Quel est le délai pour l’expulsion d’un locataire ?
La durée d’une procédure d’expulsion n’est pas une science exacte. Elle peut durer entre six mois minimums jusqu’à deux ans.
Loyers impayés : comment vous protéger en tant que bailleur ?
Vous souhaitez protéger efficacement votre logement en cas d’occupation illégale ou de locataire défaillant ? Pensez à l’assurance des loyers impayés.
Également connue sous le nom de Garantie des Loyers Impayés (GLI), cette assurance vous assure d’être indemnisé en cas de sinistre avec votre locataire.
GALIAN-SMABTP, l’assureur de référence des professionnels de l’immobilier, propose un contrat qui garantit votre bien contre :
• les loyers impayés,
• les dégradations immobilières,
• les litiges,
• le squat,
• la vacance locative (en option).
Pour souscrire, c’est simple, il vous suffit de faire appel à un professionnel de l’immobilier partenaire de GALIAN-SMABTP, c’est-à-dire à votre administrateur de biens (ADB).
En tant que particulier, vous pouvez trouver un ADB partenaire de GALIAN-SMABTP à proximité de votre bien.
Il peut en effet vous accompagner dans la souscription d’offres d’assurances qui répondent précisément à vos besoins, dans le cadre de votre contrat de gestion locative.
En résumé
Quels sont les motifs pour résilier un bail par le propriétaire ?
La loi du 6 juillet 1989 liste de multiples motifs pour résilier un bail en tant que propriétaire et notamment : des loyers impayés, un défaut d’assurance multirisque habitation du locataire, des troubles du voisinage, la dégradation immobilière, une sous-location non-autorisée, un non-respect du congé donné, du règlement de copropriété ou encore de la désignation du logement.
Qui ne peut pas être expulsé de son logement en période hivernale ?
Pendant la période hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars, il est impossible d’expulsé un locataire, même en cas d’impayés de loyer. Il s’agit de la trêve hivernale. Seuls les squatteurs peuvent être expulsés durant cette période pour l’occupation illégale du logement.
Quel motif pour mettre un locataire dehors ?
Pour expulser un locataire, le bailleur doit fournir un motif « légitime et sérieux », en apportant des preuves. Il peut se faire accompagner par un commissaire de justice, un avocat et/ou son assureur s’il dispose d’une assurance contre les risques locatifs.
Combien de loyer impayé avant expulsion ?
Si un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire peut réagir dès le premier euro d’impayé. S’il n’arrive pas à obtenir un recouvrement à l’amiable, il peut alors demander la résiliation du bail de location et l’expulsion de son locataire selon une procédure très stricte. C'est l'un des motifs d'expulsion valable pour une expulsion.
Un propriétaire peut-il expulser son locataire sans raison ?
Non, un propriétaire ne peut pas expulser son locataire sans raison. Il doit donner un motif « légitime et sérieux » en cas de faute du locataire. Le bailleur peut aussi donner congé à son locataire dans deux cas précis : pour vendre son bien ou pour le reprendre afin d’y vivre ou d’y loger un proche.
