La Garantie des Vices et Défauts de Conformité Apparents en VEFA
Il convient en premier lieu de préciser que le Promoteur en VEFA choisit principalement de réceptionner les travaux avec les constructeurs puis de livrer aux acquéreurs et Syndic respectivement les parties privatives et communes.
Lorsqu’un Syndic prend donc livraison en VEFA des parties communes d’une copropriété neuve, il dispose, à l’instar des Copropriétaires eux-mêmes pour leurs parties privatives, de deux recours distincts à l’encontre du Promoteur :
1) si les dommages relevés lors de la livraison sont, par leur gravité, de nature décennale, le Promoteur est responsable en première ligne au titre de sa propre responsabilité décennale visée par l’article 1646-1 du Code civil.
2) si les dommages, objet de réserves, lors de la livraison ainsi que ceux relevés dans le mois qui suit n’ont pas cette gravité décennale, le Promoteur reste aussi responsable en première ligne de faire effectuer les travaux de réparations nécessaires au titre de la Garantie des Vices et défauts de Conformités apparents visée par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code civil.
C’est à ce double titre que la Cour de Cassation a rendu son arrêt du 14 janvier 2021 (3e civ. n°19-21130) :
« Vu les articles 1646-1, 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil
Selon le premier de ces textes, le vendeur d'immeuble en VEFA est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil.
Selon le deuxième texte, le vendeur d'un immeuble en VEFA ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; l'action devant, en application du troisième texte, être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.
Aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.
Il résulte de la combinaison de ces textes que l'acquéreur bénéficie du concours de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents ».
Il convient donc pour les Syndics de Copropriété de garder à l’esprit, tant pour les parties communes que pour les parties privatives, que le Promoteur en VEFA reste débiteur à leur égard (ainsi qu’à l’égard des Copropriétaires) de cette Garantie des vices et défauts de conformité apparents tout à fait spécifique.
