Copropriétés : quels sont les principaux litiges pour les syndics ?

Le site Litige.fr a mené l’enquête. Cette start-up spécialisée dans la gestion des conflits pour les particuliers a classé les principaux litiges qui touchent les Françaises et les Français chaque année. Dans son dernier baromètre, en 2020, le secteur de l’immobilier était ainsi le troisième plus concerné. Après la consommation et le travail, le logement est, en effet, source de nombreux conflits. 

En première ligne face à ces problèmes : les syndics de copropriété. En charge de la gestion financière de la copropriété, de l’entretien de l’immeuble, de la conduite des travaux et de bien d’autres missions cruciales, le syndic peut vite entrer en conflit avec les différentes parties prenantes de l’immeuble (copropriétaires, fournisseurs, etc.). Chacune de ses actions touche, en effet, directement le quotidien même des copropriétaires. 

Les impayés des charges, toujours numéro 1

Sans surprise, le premier motif de tensions pour les syndics reste les impayés des charges de copropriété. Selon une étude du ministère de la Justice, 82 % des conflits entre copropriétaires et syndics sont dus à des impayés. Les derniers chiffres de la Place Vendôme font même état d’une hausse de 29 % des contentieux dus aux impayés entre 2007 et 2017. Et nul doute que la crise actuelle ne va pas améliorer la situation.

L’organisation des AG, nouvelle source de conflits avec la crise du coronavirus

Parmi les autres motifs de conflit accentués par la crise : l’organisation des votes lors des assemblées générales des copropriétaires. Des litiges qui se sont accentués avec la pandémie de Covid-19. Depuis le 1^er juin 2020, il est, en effet, possible d’organiser des assemblées par audio ou visioconférence et de voter par correspondance. Or, ces nouveaux procédés ont souvent dû être mis en place en quelques mois, alors même que les professionnels de l’immobilier se digitalisaient à marche forcée avec la généralisation du télétravail. Résultat : de nombreux loupés ont été constatés, relayés par l’Association des responsables de copropriété (ARC). 

Ainsi, certains votes ont été organisés sans laisser la possibilité aux copropriétaires de débattre : seul un formulaire leur a été envoyé sur lequel ils pouvaient cocher “pour”, “contre” ou “abstention”. D’autres syndics n’auraient pas pris le temps de consulter le conseil syndical pour établir l’ordre du jour des AG. D’autres encore ont augmenté leurs tarifs sans préavis, puisqu’ils ont dû passer davantage de temps à organiser et dépouiller les votes. Autant de motifs de litiges reconnus par les professionnelles et professionnels : “Le vote par correspondance est un vecteur de prises de décisions nouveau, qui s’est imposé par la force des choses. Les syndics n’ont donc certainement pas eu le temps d’apprentissage nécessaire,” explique Jean-Marc Torrollion, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), au magazine Capital. Résultat : plus de 60 % des syndics estiment que le vote par correspondance est source d’erreurs, selon une enquête de l’UNIS (l’Union des syndicats de l’immobilier).

La gestion financière de la copropriété

Autre motif courant de tensions entre le syndic et les copropriétaires : les comptes bancaires. Le syndic est, en effet, tenu d’ouvrir et de gérer un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires – exception faite des copropriétés de moins de 15 lots, qui peuvent voter une dispense. Dès lors, le syndic ne peut pas avancer des frais au nom de la copropriété, par exemple. Les comptes du syndic et de la copropriété doivent être hermétiques. Et cela peut régulièrement devenir source de litiges : un conseil syndical qui souhaite gérer lui-même les comptes bancaires, des fournisseurs payés en retard, etc. 

Les entretiens et les travaux dans le bâtiment

Enfin, une autre grande source de litiges pour les syndics reste l’entretien même des parties communes et les travaux. Depuis mars 2020, de nombreux copropriétaires sont confinés, en télétravail ou encore sous couvre-feu. Ils sont donc en permanence au sein de leur immeuble, et le moindre accroc dans l’entretien peut vite devenir source de conflits avec les prestataires, ou avec le syndic qui organise les travaux. Ainsi, la responsabilité du syndic, souvent désigné maître d’ouvrage, peut être engagée en cas de sinistre, ou de non-respect des obligations d’un artisan, par exemple. 

Concurrence, droit du travail et administration

Au-delà des conflits avec les copropriétaires, les syndics sont également exposés à d’autres types de contentieux. Comme les autres entreprises, ils peuvent faire l’objet de litiges avec leurs salariées et salariés, avec l’administration (URSSAF, Trésor public, etc.), avec leurs concurrents, etc.

Des solutions pour éviter les litiges

Or, pour les syndics de copropriété, ces litiges peuvent vite représenter des frais conséquents : temps passé pour constituer un dossier, coût de mise en demeure, frais d’avocat, d’huissier, etc. Il existe alors une première solution pour régler rapidement un conflit entre le syndic et les copropriétaires.

En premier lieu, les parties prenantes peuvent faire appel à une médiation. Le médiateur ou la médiatrice est un tiers neutre qui essaie de trouver une solution à l’amiable entre les deux parties. Les syndics peuvent ainsi se tourner vers leur avocat, ou encore vers les associations spécialisées dans le logement pour trouver un médiateur, selon leur situation. Si le syndic a souscrit un contrat de protection juridique comme celui de GALIAN, il bénéficie d’emblée de l’aide d’un juriste médiateur.

Lorsque la médiation échoue, le litige doit être porté devant la justice. Là encore, la protection juridique peut se révéler d’une grande aide pour couvrir une grande partie des frais engagés dans la procédure judiciaire.