Les troubles anormaux de voisinage
Pour élaborer la théorie des « Troubles Anormaux de Voisinage » (TAV), les Juges se sont fondés sur l’article 544 du Code civil, qui définit la propriété comme disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Il en résulte que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ou encore « excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Cass. 3ème civ. 20/05/2021, n°20-11.926).
Rappelons, en complément, que l’article 651 du Code civil dispose que : « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention ».
Nous retrouvons cette même logique dans la Loi du 10 juillet 1965 qui régit la Copropriété et qui prévoit que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte […] aux droits des autres copropriétaires » (Article 9, 1er alinéa).
Les travaux peuvent ainsi être source de préjudices divers (bruit, poussière, manque de luminosité, fissuration, dégât des eaux etc.) causés aux voisins ou subis du fait des travaux entrepris par ces derniers.
Les TAV peuvent également provenir, par exemple, de la chute d’aiguilles et pommes de pin des sapins sur le fonds voisin (Cass. 3ème civ. 07/01/2021, n°19-23.262).
Si la victime n’a pas à démontrer de faute commise par l’auteur du trouble, elle aura à justifier qu’elle subit manifestement un trouble anormal, excessif, pour espérer obtenir une indemnisation (Cass. 3ème civ. 20/10/2021, n°19-23.233 à propos d’une perte de vue et d’ensoleillement du fait de travaux et Cass. 3ème civ. 16/03/2022, n°18-23.954 à propos d’un dégât des eaux causé au voisin du fait de travaux).
Toutefois, la communication d’un incendie entre immeubles voisins, ne relève pas du régime de la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage mais des dispositions de l’article 1242, alinéa 2, du Code civil. (Cass. 2ème civ. 07/02/2019, n° 18-10.727).
Il faut donc, en l’espèce, prouver une faute : « Celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ».
Il convient enfin de souligner que cette responsabilité « de plein droit » permet d’engager un recours contre le propriétaire actuel du fonds et ce, même si les désordres ont pour origine les travaux entrepris antérieurement par le vendeur !
C’est ce que rappelle l’arrêt du 16/03/2022 (Cass.3ème civ. n° 18-23.954) : « L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit. Ayant constaté que le trouble subsistait alors que M. et Mme [F] étaient devenus propriétaires du fonds à l'origine des désordres, la cour d'appel en a exactement déduit que leur responsabilité devait être retenue, peu important qu'ils n'aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire ».
