Quelle procédure faut-il respecter en cas de loyer impayé ?
Selon une étude de SeLoger, 66 % des propriétaires bailleurs redoutent de subir un retard ou un impayé de loyer. Véritable fléau pour les personnes concernées, ce type d’événement peut avoir un impact financier considérable et refroidir durablement les velléités de mise en location.
En 2019, 156 378 contentieux pour loyers impayés ont été jugés devant les tribunaux. Ce chiffre est loin d’être représentatif de l’ensemble des litiges gérés par les bailleurs ou leurs mandataires en gestion locative. Selon Action Logement, le taux d’impayé moyen se situe entre 2 et 3 % dans le parc locatif privé.
Pour un bailleur, subir une situation d’impayé peut avoir de lourdes conséquences en le privant de tout ou partie de ses revenus, parfois pendant de nombreux mois, voire années.
Découvrez notre guide pour tout savoir sur la procédure à respecter en cas de loyer impayé, afin de recouvrer les sommes dues par votre locataire et récupérer votre logement.
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Sommaire
Quelle procédure suivre en cas de loyer impayé ?
Étape n° 1 : La résolution amiable
Étape n° 2 : La relance simple et la mise en demeure pour loyer impayé
Étape n° 3 : Le commandement de payer
Étape n° 4 : L’assignation au tribunal
Étape n° 5 : L’expulsion locative
Loyer impayé : une procédure en plusieurs étapes
Dès le premier retard de paiement de votre locataire, vous devez suivre une procédure graduelle pour répondre de manière proportionnée à la situation d’impayé de loyer. Certaines actions sont en effet recommandées avant de se lancer dans une procédure contentieuse, qui sera mise en œuvre en cas d’échec.
Étape n° 1 : la résolution amiable
Au 10 du mois, votre locataire n’a toujours pas payé son loyer ? La première chose à faire est de le contacter pour comprendre le problème. Il traverse peut-être une situation difficile :
- Perte d’emploi,
- Séparation,
- Maladie.
En prenant les devants pour comprendre l’origine de l’impayé, le propriétaire bailleur aura plus de chance d’entrer en contact avec son locataire.
Que ce soit par e-mail, courrier simple ou par téléphone, cette prise de contact doit donner lieu à un rendez-vous physique pour envisager les solutions suivantes :
- Plan d’apurement de la dette (mise en place d’un échéancier),
- Orientation du locataire vers un travailleur social,
- Sollicitation de certaines aides financières (Fonds de solidarité pour le logement, etc.).
Étape n° 2 : La relance simple et la mise en demeure pour loyer impayé
En cas d’échec de cette phase amiable ou de non-respect des engagements pris, le propriétaire bailleur devra engager une procédure pour loyer impayé.
Dans un premier temps, cela consiste à transmettre un courrier simple au locataire pour lui signifier son défaut de paiement ainsi que la somme due.
Si au terme d’un délai de 15 jours, le locataire n’a pas régularisé sa dette, le propriétaire bailleur doit adresser un courrier de mise en demeure, en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Dans le même temps, le bailleur devra également informer :
Son assurance Garantie des loyers impayés (GLI) dans un certain délai maximal après la survenance de l’impayé. À défaut, l’assurance peut refuser la prise en charge du sinistre.
La caution physique du locataire (également appelée garant) qui se retrouve dans cette situation d’impayé.
Après un nouveau délai de 15 jours, soit le locataire a régularisé sa dette, auquel cas la procédure prend fin, soit la dette perdure. En cas de non-réponse ou de refus de payer, le bailleur devra solliciter la caution physique du locataire en LRAR pour se substituer au paiement des loyers impayés (en vertu de la clause de solidarité).
Étape n° 3 : Le commandement de payer
Lorsque les phases précédentes de la procédure n’ont pas permis le recouvrement de la dette, il est nécessaire de recourir à la voie juridique.
Le recours à un huissier de justice est nécessaire pour adresser un commandement de payer au locataire pour le contraindre à régulariser sa situation dans un délai de 2 mois.
Au terme de ce délai de deux mois, la procédure :
S’arrête en cas de régularisation totale de l’impayé de loyer,
Se poursuit en cas de paiement partiel de la dette,
Est mise en stand-by en cas de délais de paiement demandés par le locataire auprès du juge,
Entraîne la résiliation automatique du bail lorsque le contrat de location comporte une clause résolutoire.
Étape n° 4 : L’assignation au tribunal
Si le commandement de payer délivré par huissier demeure infructueux, le bailleur doit poursuivre en demandant l’assignation du locataire au tribunal d’instance.
Un huissier de justice doit délivrer cet acte au locataire , au moins deux mois avant la date d’audience au tribunal. Il doit de plus en déposer une copie à la préfecture.
À l’issue de l’audience, le tribunal d’instance a un mois pour statuer et ordonner : Des délais de paiement supplémentaires pour que le locataire puisse régler sa dette, La résiliation du bail, L’expulsion du locataire.
Étape n° 5 : L’expulsion locative
Avec l’accord du juge pour résilier le bail et expulser le locataire, de nouveaux délais s’ajoutent pour parvenir à la libération effective des lieux.
Après obtention de l’ordonnance d’expulsion, le bailleur délivre un commandement de quitter les lieux à son locataire par voie d’huissier. Lors de la remise de cet acte, si le locataire est absent ou refuse de quitter les lieux, l’huissier devra demander le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion. Le recours à la force publique consiste à solliciter l’intervention de la police pour assister l’huissier et le serrurier dans la reprise du logement. L’huissier doit effectuer cette demande auprès de la préfecture qui dispose d’un délai de deux mois pour répondre :
- En cas d’accord pour le concours de la force publique, un avis d’expulsion est adressé par huissier au locataire pour l’informer de la date et de l’heure de la reprise du logement.
- En cas de non-réponse ou de refus, le bailleur peut recourir au tribunal administratif.
À savoir qu’aucune expulsion locative ne peut être mise en œuvre entre le 1er novembre et le 31 mars, en raison de la trêve hivernale.
À retenir
Un impayé de loyer c’est :
- Un délai moyen de procédure compris entre 15,3 et 18,3 mois en cas d’appel pour obtenir un jugement,
- Une absence de perception des loyers aux conséquences financières parfois désastreuses pour le bailleur,
- Un aléa auquel il faut se préparer, en souscrivant une assurance Garantie des loyers impayés.
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