Loyer impayé : pourquoi se protéger avec une simple caution est une erreur ?

45 % des propriétaires-bailleurs privilégient la demande de caution pour se protéger contre les impayés de loyer, selon l’étude menée par Viavoice pour GALIAN-SMABTP. Vous êtes bailleurs et avez fait le même choix ? On vous explique pourquoi c’est une erreur !

Caution : quelles sont les pratiques des propriétaires-bailleurs ?

En mai 2024, l’institut de sondages Viavoice a réalisé, à la demande de GALIAN-SMABTP, une grande étude sur « Les loyers impayés : enquête auprès des propriétaires-bailleurs ».

Ainsi, sur l’ensemble des sondés, 48 % rencontrent des difficultés à trouver des locataires fiables.

Pour se protéger contre les impayés de loyer, les bailleurs privilégient :
• la demande de caution pour 45 % d’entre eux,
• une assurance ou garantie des loyers impayés pour 42 %,
• la garantie Visale pour 8 %,
• autres solutions pour 5 %.

67 % des propriétaires-bailleurs qui privilégient la demande de caution n’ont pas recours à de la gestion locative.

Image

Quels sont les différents types de caution pour une location ?

Il existe trois types de caution :
1. La caution simple : le bailleur doit d’abord se retourner vers le locataire en cas de loyers impayés. S’il n’obtient rien, il peut alors solliciter la caution.
2. La caution solidaire : elle peut être contactée par le bailleur dès le premier euro d’impayé de loyer.
3. La garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) : il s’agit d’une caution mise en place par Action Logement. Pour pouvoir en bénéficier, le locataire doit déposer un dossier auprès de cet organisme et répondre à des critères précis d’âge ou encore de revenus. Action Logement joue alors le rôle de garant auprès du propriétaire-bailleur. Il s’agit d’une avance puisque le locataire devra ensuite rembourser Action Logement.

Bon à savoir

Pour rappel, une caution peut être une personne physique ou morale.

Elle doit signer un acte de cautionnement qui mentionne précisément la somme (en lettres et en chiffres) pour laquelle elle s’engage en tant que caution.

Loyers impayés location : que faire si le garant refuse de payer ?

En cas de défaillance du locataire, la caution doit être prévenue par le propriétaire-bailleur dès le premier incident de paiement non régularisé, et ce, dans le mois de l’exigibilité.

Si vous n’avez trouvé aucun accord à l’amiable, que ce soit avec le locataire du bien ou avec la caution, ou en cas d’absence de réponse, vous pouvez alors lancer une procédure d’injonction de payer envers le garant.

Pour demander une injonction de payer, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 16040*01 (demande en injonction de payer devant le juge des contentieux de la protection).

Le juge va ensuite examiner le dossier et statuer : il peut faire droit à la demande en totalité ou en partie. S’il fait droit en totalité, il adresse alors une ordonnance portant injonction de payer qui doit être signifiée par un commissaire de justice au garant dans un délai de 6 mois. Passé ce délai, l’ordonnance devient caduque.

Attention : ce délai de signification a récemment été réduit de 6 à 3 mois pour les ordonnances rendues à compter du 1^er septembre 2026, à la suite de la réforme de l’injonction de payer (décret n° 2026-96 du 16 février 2026).

Le garant, lorsqu’il reçoit la signification de l’ordonnance d’injonction, a 1 mois pour faire opposition auprès du tribunal qui a rendu la décision.

Malheureusement, une telle procédure judiciaire prend du temps et sans assurance des loyers impayés, vos revenus locatifs ne sont pas sécurisés.

Bon à savoir

Si la dette locative n’excède pas 5 000 euros, le créancier (le propriétaire) peut recourir à une procédure simplifiée de recouvrement auprès d’un commissaire de justice, sans passer par le juge, sous réserve que la créance soit certaine, exigible et que le débiteur (le locataire) accepte la procédure.

Impayés de loyer : quelles sont les limites de la caution ?

Faire appel à un garant physique a ses limites.

Premièrement, une caution simple ou solidaire peut perdre son emploi, divorcer ou être victime d’un accident grave et voir ses revenus diminuer. Elle peut ainsi devenir insolvable, alors qu’elle l’était lors de la signature du bail de location !

De plus, un garant a le droit de se porter caution pour plusieurs locataires. Oui, mais voilà, si ces locataires se retrouvent tous en situation d’impayés, la caution va avoir beaucoup de mal à assumer ses engagements de chaque côté et à rembourser les sommes dues aux propriétaires-bailleurs.

Comme vous avez pu le constater précédemment, le garant peut tout simplement refuser de payer, et ce, malgré son engagement.

Toutes ces situations, qu’elles soient volontaires ou non, entraînent des délais de procédure, à l’amiable ou judiciaire, plus ou moins longs. Durant ce laps de temps, vous ne percevez plus vos revenus locatifs. Ces situations sont aussi génératrices de stress qui peut affecter votre santé, vos relations personnelles comme professionnelles.

N'oublions pas de mentionner que si aucun accord amiable n’est trouvé avec le garant ou avec le locataire, une procédure d’expulsion peut prendre entre six mois minimums jusqu’à deux ans. De plus, durant la trêve hivernale, qui court du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante, aucun locataire ne peut être expulsé d’un logement !

Assurance propriétaire : pourquoi choisir la GLI plutôt que la caution ?

Comme vous avez pu le constater, solliciter un garant pour la mise en location de votre bien immobilier n’est pas la meilleure option, c’est même une erreur !

L’ère des garants physiques et bel et bien révolue ! Un garant peut être solvable lors de la signature du bail de location, mais ne plus l’être dans le temps à la suite d’un accident de la vie (licenciement, accident, etc.).

Si vous souhaitez protéger efficacement votre logement contre les risques locatifs, vous devez absolument avoir une assurance des loyers impayés.

Également connue sous le nom de Garantie des Loyers Impayés (GLI) chez les professionnels de l’immobilier, cette assurance vous permet de protéger votre bien contre les principaux risques locatifs : impayés de loyer, détériorations immobilières, litiges et squat.

Concrètement, quels sont les bénéfices de la GLI pour vous, bailleur ?
1. La sécurisation de vos revenus locatifs.
2. La préservation de la rentabilité de votre investissement immobilier.
3. La protection de votre bien contre les loyers impayés.
4. La prise en charge des frais juridiques en cas de litige ou encore des frais de remise en état du bien en cas de dégradations.
5. La réduction du stress lié à la gestion des impayés de loyer.

Grâce à la GLI, vous êtes tranquillisés ! Vous n’avez rien à gérer, c’est votre administrateur de biens (ADB) qui s’occupe de tout pour vous, de A à Z, dans le cadre de votre contrat de gestion locative.

Immobilier : comment souscrire une GLI en tant que propriétaire ?

Si vous souhaitez prendre une assurance contre les risques locatifs, et notamment les impayés de loyer, vous devez savoir qu’il est impossible de cumuler une GLI et une caution (sauf dans le cas d’une location étudiante) !

Jusqu’à présent, vous aviez l’habitude de gérer seul votre bien immobilier ? Vous pouvez confier sa gestion locative à une agence immobilière partenaire de GALIAN-SMABTP. En tant que particulier, vous pouvez trouver un professionnel à proximité de chez vous ou de votre bien.

Un administrateur de biens va s’occuper de la gestion locative, de la gestion immobilière, ainsi que des litiges à votre place. Il va aussi vous accompagner dans la souscription d’une GLI, de la signature du contrat à la déclaration de vos revenus fonciers.

En résumé

Est-il possible de garder et d’encaisser la caution en cas de loyer impayé ?

Oui, en cas d’impayés de loyer ou de dégradations immobilières nécessitant des frais de remise en état, un propriétaire a le droit d’effectuer des retenues sur le dépôt de garantie. Il doit fournir des documents justificatifs au locataire (facture des travaux, photographies, constat d’un commissaire de justice, etc.).

Combien de loyer impayé avant une expulsion ?

En cas d’impayés de loyer, vous pouvez engager une procédure d’expulsion si le bail d’habitation contient une clause résolutoire. Après la délivrance d’un commandement de payer par un commissaire de justice, votre locataire dispose ensuite d’un délai de six semaines pour régler sa dette locative ou trouver un accord de paiement (échéancier par exemple). À défaut de régularisation dans ce délai, vous pouvez saisir le tribunal, afin de faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de votre locataire. Attention : le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire selon la situation du locataire. Dans tous les cas, faites-vous accompagner par un professionnel.

Qu’est-ce que la garantie Visale ?

La garantie Visale est une caution locative gratuite proposée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer, ainsi que certaines dégradations immobilières en cas de défaillance du locataire. C’est Action Logement qui indemnise le propriétaire-bailleur. L’organisme se retourne ensuite vers le locataire pour demander le remboursement de la somme.

Quels sont les droits du propriétaire en cas de loyer impayé ?

En cas de loyers impayés, le propriétaire-bailleur peut engager une procédure de recouvrement en plusieurs étapes : relance, mise en demeure, activation de l’assurance loyers impayés, de la caution ou de la garantie Visale. En cas de persistance, il peut enclencher une procédure judiciaire pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail de location et l’expulsion du locataire.

Est-ce que la caution peut servir de dernier loyer ?

Non, le dépôt de garantie ne peut pas légalement servir de paiement du dernier loyer. Le locataire est tenu de payer ses loyers jusqu’à la fin du bail. Toutefois, si des impayés de loyer ou des détériorations sont constatées, nécessitant des frais de remise en état, le bailleur peut mobilier le dépôt de garantie après le départ, en fournissant des justificatifs au locataire.