Loyer impayé : pourquoi se protéger avec une simple caution est une erreur ?

45 % des propriétaires-bailleurs privilégient la demande de caution pour se protéger contre les impayés de loyer, selon l’étude menée par Viavoice pour GALIAN-SMABTP. Vous êtes bailleurs et avez fait le même choix ? On vous explique pourquoi c’est une erreur !
 

Sommaire
Caution : quelles sont les pratiques des propriétaires-bailleurs ?
Quels sont les différents types de caution pour une location ?
Loyers impayés : que faire si le garant location refuse de payer ?
Impayés de loyer : quelles sont les limites de la caution ?
Assurance propriétaire : pourquoi choisir la GLI plutôt que la caution ?
Immobilier : comment souscrire une GLI en tant que propriétaire ?
En résumé

Caution : quelles sont les pratiques des propriétaires-bailleurs ?

En mai 2024, l’institut de sondages Viavoice a réalisé, à la demande de GALIAN-SMABTP, une grande étude sur « Les loyers impayés : enquête auprès des propriétaires-bailleurs ».

Ainsi, sur l’ensemble des sondés, 48 % rencontrent des difficultés à trouver des locataires fiables.

Pour se protéger contre les impayés de loyer, les bailleurs privilégient :
• la demande de caution pour 45 % d’entre eux,
• une assurance ou garantie des loyers impayés pour 42 %,
• la garantie Visale pour 8 %,
• autres solutions pour 5 %.

67 % des propriétaires-bailleurs qui privilégient la demande de caution n’ont pas recours à de la gestion locative.

Quels sont les différents types de caution pour une location ?

Il existe trois types de caution :
1. La caution simple : le bailleur doit d’abord se retourner vers le locataire en cas de loyers impayés. S’il n’obtient rien, il peut alors solliciter la caution.
2. La caution solidaire : elle peut être contactée par le bailleur dès le premier euro d’impayé de loyer.
3. La garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) : il s’agit d’une caution mise en place par Action Logement. Pour pouvoir en bénéficier, le locataire doit déposer un dossier auprès de cet organisme et répondre à des critères précis d’âge ou encore de revenus. Action Logement joue alors le rôle de garant auprès du propriétaire-bailleur. Il s’agit d’une avance puisque le locataire devra ensuite rembourser Action Logement.

Bon à savoir

Pour rappel, une caution peut être une personne physique ou morale.

Elle doit signer un acte de cautionnement qui mentionne précisément la somme (en lettres et en chiffres) pour laquelle elle s’engage en tant que caution.

Loyers impayés : que faire si le garant location refuse de payer ?

En cas de défaillance du locataire, la caution doit être prévenue par le propriétaire-bailleur dès le premier incident de paiement non régularisé, et ce, dans le mois de l’exigibilité.

Si vous n’avez trouvé aucun accord à l’amiable, que ce soit avec le locataire du bien ou avec la caution, ou en cas d’absence de réponse, vous pouvez alors lancer une procédure d’injonction de payer envers le garant.

Pour demander une injonction de payer, vous devez remplir le formulaire Cerfa n° 16040*01.

Le juge va ensuite examiner le dossier et statuer : il peut faire droit à la demande en totalité ou en partie. S’il fait droit en totalité, il adresse alors une ordonnance portant injonction de payer qui doit être signifiée par un commissaire de justice au garant dans un délai de 6 mois. Passé ce délai, l’ordonnance devient caduque.

Le garant, lorsqu’il reçoit la signification de l’ordonnance d’injonction, a 1 mois pour faire opposition auprès du tribunal qui a rendu la décision.

Malheureusement, une telle procédure judiciaire prend du temps et sans assurance des loyers impayés, vos revenus locatifs ne sont pas sécurisés.

Bon à savoir

Si la somme due par votre locataire (le débiteur) ne dépasse pas 5 000 euros, vous pouvez alors demander, en tant que créancier, une procédure de recouvrement simplifiée auprès d’un commissaire de justice.

Impayés de loyer : quelles sont les limites de la caution ?

Faire appel à un garant physique a ses limites.

Premièrement, une caution simple ou solidaire peut perdre son emploi, divorcer ou être victime d’un accident grave et voir ses revenus diminuer. Elle peut ainsi devenir insolvable alors qu’elle l’était lors de la signature du bail de location !

De plus, un garant a le droit de se porter caution pour plusieurs locataires. Oui, mais voilà, si ces locataires se retrouvent tous en situation d’impayés, la caution va avoir beaucoup de mal à assumer ses engagements de chaque côté et à rembourser les sommes dues aux propriétaires-bailleurs.

Comme vous avez pu le constater précédemment, le garant peut tout simplement refuser de payer, et ce, malgré son engagement.

Toutes ces situations, qu’elles soient volontaires ou non, entraînent des délais de procédure, à l’amiable ou judiciaire, plus ou moins longs. Durant ce laps de temps, vous ne percevez plus vos revenus locatifs. Ces situations sont aussi génératrices de stress qui peut affecter votre santé, vos relations personnelles comme professionnelles.

N'oublions pas de mentionner que si aucun accord amiable n’est trouvé avec le garant ou avec le locataire, une procédure d’expulsion peut prendre entre six mois minimums jusqu’à deux ans. De plus, durant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, aucun locataire ne peut être expulsé d’un logement !

Assurance propriétaire : pourquoi choisir la GLI plutôt que la caution ?

Comme vous avez pu le constater, solliciter un garant pour la mise en location de votre bien immobilier n’est pas la meilleure option, c’est même une erreur !

L’ère des garants physiques et bel et bien révolue ! Un garant peut être solvable lors de la signature du bail de location, mais ne plus l’être dans le temps à la suite d’un accident de la vie (licenciement, accident, etc.).

Si vous souhaitez protéger efficacement votre logement contre les risques locatifs, vous devez absolument avoir une assurance des loyers impayés.

Également connue sous le nom de Garantie des Loyers Impayés (GLI) chez les professionnels de l’immobilier, cette assurance vous permet de protéger votre bien contre les principaux risques locatifs : impayés de loyer, détériorations immobilières, litiges et squat.

Certains assureurs proposent même la vacance locative dans leur contrat (c’est le cas, en option, chez GALIAN-SMABTP).

Concrètement, quels sont les bénéfices de la GLI pour vous, bailleur ?
1. La sécurisation de vos revenus locatifs.
2. La préservation de la rentabilité de votre investissement immobilier.
3. La protection de votre bien contre les loyers impayés.
4. La prise en charge des frais juridiques en cas de litige ou encore des frais de remise en état du bien en cas de dégradations.
5. La réduction du stress lié à la gestion des impayés de loyer.

Grâce à la GLI, vous êtes tranquillisés ! Vous n’avez rien à gérer, c’est votre administrateur de biens (ADB) qui s’occupe de tout pour vous, de A à Z, dans le cadre de votre contrat de gestion locative.

Immobilier : comment souscrire une GLI en tant que propriétaire ?

Si vous souhaitez prendre une assurance contre les risques locatifs, et notamment les impayés de loyer, vous devez savoir qu’il est impossible de cumuler une GLI et une caution (sauf dans le cas d’une location étudiante) !

Jusqu’à présent, vous aviez l’habitude de gérer seul votre bien immobilier ? Vous pouvez confier sa gestion locative à une agence immobilière partenaire de GALIAN-SMABTP. En tant que particulier, vous pouvez trouver un professionnel à proximité de chez vous ou de votre bien.

Un administrateur de biens va s’occuper de la gestion locative, de la gestion immobilière, ainsi que des litiges à votre place. Il va aussi vous accompagner dans la souscription d’une GLI, de la signature du contrat à la déclaration de vos revenus fonciers.

En résumé

Est-il possible de garder et d’encaisser la caution en cas de loyer impayé ?

Oui, en cas d’impayés de loyer ou de dégradations immobilières nécessitant des frais de remise en état, un propriétaire a le droit d’effectuer des retenues sur le dépôt de garantie. Il doit fournir des documents justificatifs au locataire (facture des travaux, photographies, constat d’un commissaire de justice, etc.).

Assurance locataire : faut-il une assurance loyer impayé ou un garant ?

Pour protéger votre investissement immobilier en tant que propriétaire-bailleur, il est préférable de souscrire à une assurance contre les risques locatifs, et notamment les impayés de loyer, plutôt que faire appel à un garant. Une personne qui se porte caution peut en effet connaître un accident de la vie et ne plus être en mesure d’honorer ses engagements.

Combien de mois de caution peut-on demander pour une location ?

Un propriétaire peut exiger :
• 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide,
• 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé.
Si le locataire a signé un bail mobilité, alors le bailleur ne peut pas lui demander de dépôt de garantie.

Combien de loyer impayé avant une expulsion ?

En cas de défaillance de la part de votre locataire, vous pouvez lancer une procédure d’expulsion dès le deuxième mois d’impayés. En effet, si le bail d’habitation contient une clause résolutoire, le locataire a six semaines pour régler sa dette. S’il ne le fait pas ou si aucun échéancier de dette n’est mis en place, vous pouvez l’assigner au tribunal pour qu’il soit ensuite expulser.

Est-il possible de ne pas payer le dernier mois de loyer pour récupérer sa caution ?

Non, cela est illégal. Un locataire ou un propriétaire ne peut pas déduire le dernier loyer du montant du dépôt de garantie.