Loc'Avantages : une réduction fiscale pour les propriétaires bailleurs
« Loc'Avantages, une solution qui profite à tous » : c’est en ces mots que le gouvernement présente son nouveau dispositif de réduction d’impôt. Le principe est simple : les bailleurs qui louent leur bien sous le prix du marché peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Vous envisagez de mettre votre logement en location ? Vous songez à investir dans l’immobilier locatif ? C’est le moment de vous pencher sur le fonctionnement de Loc'Avantages pour en tirer le meilleur parti ! Définition, critères d’éligibilité, montant du loyer, taux de réduction d’impôt, démarches… Galian répond à vos questions.
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En quoi consiste le dispositif Loc'Avantages ?
Lancé le 1er mars 2022, Loc'Avantages remplace l’ancien dispositif Cosse « Louer abordable », qui n’avait attiré que 110 000 propriétaires. Avec cette version remodelée et simplifiée, l’État espère séduire davantage d’investisseurs.
L’objectif reste identique : encourager les bailleurs à s’engager dans une démarche solidaire grâce à une réduction d’impôt importante, en contrepartie d’un loyer plus accessible à destination des ménages à faibles revenus. Le dispositif d’incitation fiscale repose ainsi sur une « logique gagnant-gagnant ».
Le gouvernement cherche à compléter l’offre publique de logements en mobilisant le parc locatif privé à des fins sociales, et ce à travers toute la France. Pour l’heure, Loc'Avantages est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024.
Quel loyer les bailleurs doivent-ils appliquer pour profiter de la réduction d’impôt ?
Le seul fait de proposer votre appartement ou maison à un prix inférieur à celui du marché ne suffit pas pour bénéficier de Loc'Avantages. En effet, plusieurs taux de décote ont été définis dans le cadre du dispositif.
Vous devez ainsi respecter l’un des trois niveaux de loyer suivants :
- Loc1 : le montant du loyer est inférieur de 15 % au prix du marché,
- Loc2 : le montant du loyer est 30 % moins cher,
- Loc3 : la baisse de loyer atteint 45 %.
La décote s’applique sur le loyer de marché observé au niveau communal – ou par arrondissement pour les villes de Paris, Marseille et Lyon. Pour connaître le loyer plafond de votre logement, vous pouvez utiliser le simulateur Loc'Avantages mis en place par l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
Quel est le montant de la réduction d’impôt Loc'Avantages ?
Pour rappel, le but du dispositif est de favoriser l’accès au logement des locataires modestes. Dès lors, plus le loyer est bas, plus la déduction sur les revenus augmente. Ainsi, la réduction d’impôt s’élève à 15 % pour la catégorie Loc1, et à 35 % pour la catégorie Loc2. Vous êtes bailleur d’un bien de niveau de loyer Loc3 ? Dans ce cas, vous devez opter pour l’intermédiation locative afin de percevoir l’avantage fiscal.
Est-il plus intéressant de recourir à l’intermédiation locative pour louer son bien ?
L’intermédiation locative désigne le fait de déléguer la gestion de votre bien à une agence immobilière sociale, ou à une association agréée par l’État. L’intervention d’un tiers vous permet d’obtenir un taux de réduction d’impôt majoré de 5 % en Loc1 et Loc2. En Loc3, le gain fiscal atteint 65 %.
Le tableau ci-dessous regroupe les différents scénarios Loc'Avantages, selon le niveau de loyer et le mode de gestion envisagé :
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Autre avantage : cette solution donne également droit à un bonus financier, appelé « prime d’intermédiation locative ».
Le montant de la prime s’élève à :
- 1 000 € si le bien est sous-loué à un occupant ou une occupante via une association.
- 2 000 € si le bailleur a signé un mandat de gestion locative avec une agence immobilière sociale.
La surface du logement mis en location est inférieure ou égale à 40 m2 ? Dans ce cas, la prime est bonifiée, et vous percevez 1 000 € supplémentaires. Précision utile : les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € par an, quelle que soit votre situation. En d’autres mots, le cumul de vos avantages fiscaux ne peut pas excéder ce montant.
Enfin, sachez que les frais de gestion et d’administration sont déductibles de l’impôt sur le revenu.
Comment bénéficier de la Loc'Avantages ?
Pour être éligibles au dispositif Loc'Avantages, et donc percevoir la réduction d’impôt, les bailleurs doivent réunir un certain nombre de critères. Au-delà de pratiquer un loyer décoté, vous devez impérativement louer votre logement à un ménage modeste. En effet, l’État spécifie des plafonds de ressources pour les locataires en fonction de la composition du foyer, de la localisation du bien et du niveau de loyer sélectionné.
En outre, le bien doit être loué en non meublé pour une durée de 6 ans maximum, et occupé en tant que résidence principale. Le locataire choisi ne peut pas être un membre de la famille.
Enfin, les passoires thermiques ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt Loc'Avantages. Il s’agit des biens notés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette contrainte imposée par le gouvernement vise à inciter les propriétaires à rénover leur logement.
Comment signer la convention avec l’Anah ?
Si vous remplissez les conditions d’éligibilité, vous devez effectuer une demande de conventionnement auprès de l’Anah. Prenez garde à bien respecter les délais : vous disposez de 2 mois après la signature du bail d’habitation pour déposer votre dossier sur la plateforme Loc'Avantages.
Le dispositif Loc'Avantages, rentable ou pas ?
La rentabilité dépend de la situation de chaque propriétaire, car de nombreux paramètres entrent en jeu : recours à l’intermédiation locative, décote de loyer, montant du crédit d’impôt… À vous de voir si le gain fiscal compense ou dépasse la perte de revenus fonciers générée par la baisse de loyer.
D’après Nicolas Goyet, fondateur de la start-up immobilière Flatlook, « le dispositif s’avère rentable pour les propriétaires dont le loyer actuel est très proche du niveau de loyer Loc1 de Loc’Avantages ».
Quoi qu’il en soit, un rapport d’évaluation de cette réduction d’impôt devra être fourni au Parlement d’ici le 30 septembre 2024. Affaire à suivre, donc…
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