Garantie loyers impayés et taux d’effort : jusqu’où aller ?

Un bailleur qui souhaite souscrire une garantie loyers impayés (GLI) pour son bien en location doit être éligible par l’assureur qui va le couvrir. Entre autres, celui-ci étudie à la loupe le taux d’effort du locataire pressenti, c'est-à-dire la proportion entre ses revenus et le coût du loyer. Le montant de ce ratio peut varier d’un assureur à un autre. Explications.

En France, le parc locatif privé est composé de 6,5 millions de logements. La grande majorité des bailleurs et bailleresses sont des particuliers réalisant un investissement locatif. Ces derniers ont bien souvent des emprunts en cours qu’ils financent avec la perception des loyers, ou comptent sur le montant des loyers pour se constituer un complément de revenus. Impossible donc que le moindre grain de sable vienne perturber leur plan de financement.

La garantie loyers impayés, l’option la plus sécurisante

Pour les particuliers, plus spécifiquement ceux qui confient l’administration de leurs biens à des professionnelles et professionnels de l’immobilier, les attentes sont grandes : la perception des loyers est vitale, le locataire doit en effet être fiable. La sélection des candidates et candidats doit donc être la plus sécurisante possible.

Dans un contexte économique de plus en plus incertain, face aux aléas de la vie qui n’épargnent personne, exiger le versement d’une caution ou le recours à un garant ne suffit plus. Que se passe-t-il si, à son tour, le garant est défaillant ? 

Actuellement, une garantie loyers impayés (GLI) représente l’unique rempart pour se prémunir des impayés. Cependant, seuls 10 % des logements seraient couverts par cette assurance en France. Et pourtant, une GLI couvre notamment les pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, les charges et taxes dues par le locataire, et le non-respect ou le non-paiement du préavis en cas de départ imprévu du locataire. 

Pour protéger leurs mandants et jouer pleinement leur rôle de conseil, les agents immobiliers ont donc tout intérêt à leur proposer une GLI. 

Des taux d’effort variables

Pour souscrire une GLI, le dossier présenté par un bailleur privé doit être jugé éligible par l’assureur. Dans ce cadre, un élément va être particulièrement analysé : le taux d’effort de la ou du locataire, appelé également taux de solvabilité. Il s’agit du ratio entre les revenus nets du candidat à la location et le montant du loyer. Son objectif : évaluer si la charge financière du loyer est raisonnable pour le locataire. 

Chaque assureur fixe le seuil de ressources minimum. Le taux d’effort retenu pour couvrir le bailleur peut donc être variable, mais il est généralement inférieur à un tiers des revenus du locataire, soit un taux d’effort moyen situé aux alentours de 30 %.

Les professionnelles et professionnels de l’immobilier qui administrent ces biens, et entendent proposer une GLI à leurs mandants, doivent être attentifs aux offres et aux critères retenus par les assureurs pour calculer le taux d’effort. 

Certains assureurs ne se basent que sur le salaire, d’autres vont plus loin. Par exemple, pour le calcul du ratio, Galian prend en compte le salaire, mais aussi les aides au logement versées par l’État, comme les APL. Il peut alors assurer un propriétaire dont le locataire répond à un taux d’effort de 35 %. Un point qui évite aux agents immobiliers de procéder à une sélection trop drastique des candidats. 

Un service entièrement dédié à l’étude des dossiers

Afin de faciliter, d’accélérer et de sécuriser le processus de souscription, les agents immobiliers peuvent s’adresser au service agrément GLI mis en place par Galian. 

Ce service 100 % dématérialisé permet de déposer un dossier directement en ligne ; il en traite 2 500 par mois. Les équipes Galian vont alors s’assurer de la complétude des pièces, vérifier le niveau du taux d’effort du locataire, mais aussi, élément inédit : contrôler l’exactitude des pièces fournies en appelant les employeurs, des administrations, des établissements d’enseignement (pour les étudiants), etc. Une réponse est généralement apportée en moins de 24 h. 

Pratique et sécurisant pour les professionnels, comme pour les propriétaires bailleurs.