La Garantie de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement est définie par l’article 1792-3 du Code civil « Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».
Cette garantie de deux ans vise les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage par opposition à ceux qui sont indissociables.
Sont dissociables les éléments d’équipement que l’on peut démonter, remplacer ou réparer sans porter atteinte aux ouvrages de « viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert » tels un radiateur, une chaudière, une pompe à chaleur, un store électrique, une porte intérieure, un chauffe-eau etc.
Cette garantie non obligatoire et complémentaire à la garantie décennale a connu de très importantes évolutions jurisprudentielles.
En effet, depuis 2013, les éléments d’équipement soumis à cette garantie de deux ans doivent non seulement être dissociables, avoir été installés initialement lors de la construction mais aussi être destinés à fonctionner et non pas être inertes ou statiques à l’instar du carrelage collé, des moquettes ou des peintures décoratives.
La Cour de Cassation a poursuivi en 2017 sa volonté « d’assimiler » les éléments d’équipement à des ouvrages, en jugeant dorénavant que tout élément d’équipement installé dans un ouvrage existant pouvait entrainer la responsabilité décennale si cet élément causait à l’existant dans son ensemble un dommage de la gravité décennale :
Cass. 3ème civ. 26/11/2020 n°19-17.824 : une pompe à chaleur et un ballon thermodynamique (éléments d’équipement dissociables) installés sur existant dont la performance est insuffisante par temps de grand froid ont pour effet de rendre l’ouvrage impropre à sa destination :
« Ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que M. et Mme J... s'étaient plaints de plusieurs pannes de la pompe à chaleur survenues durant les mois de février et mars 2012 et retenu que le volume d'air à chauffer était trop important par rapport à la capacité de la pompe à chaleur, que le système de chauffage était incompatible avec les radiateurs équipant l'immeuble et qu'il était inévitable que la pompe à chaleur connût des problèmes durant les périodes de grand froid, la cour d'appel en a souverainement déduit que les désordres atteignant celle-ci rendaient l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination et relevaient de la garantie décennale ».
Cass. 3ème civ. 21/01/2021 n°20-14.068 : l’installation d’un système de chauffage solaire (élément d’équipement sur existant) n’a pas permis d’obtenir une réduction de la consommation envisagée ce qui entraine une impropriété à la destination de l’ouvrage.
CA Orléans Ch. civile 23/02/2021 n°18/02698 et CA Lyon 8ème Ch. 13/10/2021 n°20/01186 : pour une pompe à chaleur installée sur existant provoquant l’incendie de la maison 4 ans après.
Ces évolutions jurisprudentielles doivent conduire les maîtres d’ouvrage, dont les Syndics, à exiger des entreprises ou artisans, à qui ils font appel, la délivrance de leurs attestations de responsabilité décennale pour espérer conserver leurs recours intacts à l’encontre de leurs assureurs pendant les 10 années qui suivent la réception des travaux.
Une autre conséquence importante de ces jurisprudences réside dans le fait que le vendeur devient aussi un « constructeur », ce qui le rend débiteur de la responsabilité décennale à l’égard de l’acquéreur, pour tout élément d’équipement, qu’il a installé lui-même ou fait installer, et qui aurait eu pour effet de causer à l’existant un dommage de la gravité décennale (Cass. 3ème civ. 28/01/2021 n° 19-13.490).
