Dommages immatériels consécutifs
Dans le cadre de la souscription d’un contrat Dommages-Ouvrage, il est possible, car facultatif, d’inclure la garantie des « Dommages Immatériels Consécutifs » à un dommage couvert en décennale.
Ex : pertes de loyers, de jouissance, frais de déménagement, de relogement.
Le montant de ces préjudices peut être naturellement important mais il convient d’en justifier la réalité ainsi que la durée pour espérer en être indemnisé.
Ainsi la Cour de Cassation par arrêt du 9/07/2020 (3e civ 19-18.954) juge, à juste titre, que les dommages immatériels consécutifs doivent aussi être pris en charge durant la reprise effective des travaux sauf s’il est démontré que les biens immobiliers étaient habitables et disponibles à la location :
« Pour fixer le terme des préjudices immatériels subis par le maître de l'ouvrage à la date du 30 juin 2016, l'arrêt retient que celui-ci a reçu à cette date les sommes allouées par le jugement en réparation de son préjudice matériel et que les constructeurs responsables des désordres n'ont pas à supporter les aléas du chantier de réfection ou les délais de séchage du bois à poser.
En se déterminant ainsi, sans constater que les biens immobiliers auraient été habitables et disponibles à la location avant l'achèvement des travaux de reprise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Dans un arrêt plus récent (Cass 3e civ 7/09/2022 n° 21-19.584) il est précisé que s’il y a retard de chantier empêchant la mise en location d’appartements, il faut calculer les gains perdus (loyers) mais en déduire aussi les impôts qui auraient dû être réglés :
« La cour d'appel a retenu, abstraction faite de motifs surabondants et sans violer le principe de la contradiction, que le préjudice financier, résultant de la faute de l'architecte dans l'exécution de sa mission, devait être fixé en tenant compte du chiffre d'affaires réalisé et que, compte tenu du chiffre moyen dégagé par appartement, déduction faite de l'économie de charge, de l'économie d'investissement, de l'arrêt des travaux en 2014, de la date du jugement et du taux d'imposition des revenus fonciers, ce préjudice devait être calculé, pour deux appartements, sur six ans et fixé entre 15 690 euros (chiffre d'affaires 2010-2014) et 18 643 euros (chiffre d'affaires 2010-2013), soit à la somme médiane de 17 266 euros ».
Rappelons qu’en l’absence de souscription d’une police Dommages-Ouvrage, le Syndic de Copropriété et les Copropriétaires gardent toujours la possibilité de recourir directement contre les Constructeurs (et leurs Assureurs) qui restent à leur égard débiteurs de ces dommages immatériels consécutifs.
