Agent immobilier : tout savoir sur la loi Hoguet
Vous souhaitez devenir agent immobilier ? Alors vous devez connaître la loi Hoguet sur le bout des doigts ! Ce texte juridique constitue un guide essentiel pour l’ensemble des acteurs du secteur, puisqu’il en régit l’activité depuis 1970. Il pose les bases et dicte les règles du jeu, notamment en ce qui concerne les métiers de la transaction et de la gestion locative. Explorons en détail 8 éléments cruciaux que tout professionnel de l’immobilier doit maîtriser.
SOMMAIRE
1. La loi Hoguet encadre l’activité immobilière en France
2. La carte professionnelle obligatoire pour les agents immobiliers
3. La responsabilité civile professionnelle, un indispensable de la loi Hoguet
4. La garantie financière, une obligation de la loi du 2 janvier 1970
5. Le devoir de transparence sur l’affichage en agence
6. La loi Hoguet impose la détention d’un mandat écrit
7. Les dispositions légales relatives aux honoraires
8. Alur et Élan donnent un tour de vis à la loi Hoguet
1. La loi Hoguet encadre l’activité immobilière en France
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », réglemente les conditions d’exercice des spécialistes de l’immobilier depuis plus d’un demi-siècle. Ce texte de référence, qui doit son nom au député Michel Hoguet, joue un rôle fondamental pour le secteur. C’est la pierre angulaire du cadre juridique de la profession ! La législation vise en effet à structurer les activités de vente et d’achat de biens immobiliers en instaurant des normes strictes afin d’éviter les dérives. L’objectif est de garantir des transactions transparentes et éthiques, et de protéger les intérêts des agences et des clients.
La loi Hoguet concerne bien entendu les agents immobiliers, mais pas seulement. D’autres professionnels du domaine sont également soumis à cette réglementation, comme :
- les mandataires immobiliers (agents commerciaux indépendants),
- les administrateurs de biens,
- les marchands de listes,
- les chasseurs d’appartement,
- les courtiers en immobilier,
- les apporteurs d’affaires,
- les syndics de copropriétés.
Son champ d’application s’étend aux opérations telles que l’achat, la vente, ou la location d’un immeuble ou d’un fonds de commerce. La gestion immobilière, l’intermédiation immobilière, ou encore la vente de listes en font aussi partie, tout comme les missions d’un syndic de copropriété.
2. La carte professionnelle obligatoire pour les agents immobiliers
Avec la loi Hoguet vient un certain nombre d’obligations à respecter. L’une d’entre elles concerne l’obtention d’une carte professionnelle. Il s’agit d’un document essentiel que tout agent immobilier doit posséder. En effet, la carte constitue la preuve formelle de sa légitimité et de ses compétences : elle atteste que cet expert est dûment qualifié pour exercer dans le secteur. Au-delà de son caractère obligatoire, la carte professionnelle constitue ainsi un gage de crédibilité aux yeux des vendeurs, acheteurs, bailleurs et locataires.
Ce sésame délivré par les chambres de commerce et d’industrie (CCI) représente la première étape pour entrer dans le monde de l’immobilier en toute légalité !
3. La responsabilité civile professionnelle, un indispensable de la loi Hoguet
La responsabilité civile professionnelle (RCP) compte parmi les assurances qu’un agent immobilier doit souscrire, conformément à l’article 3 de la loi Hoguet. Ce contrat crucial couvre les dommages causés aux tiers pendant l’exercice de l’activité professionnelle. Il offre ainsi une solide protection financière en cas de litige, que ce soit en raison d’une erreur professionnelle, d’une omission ou de tout autre problème survenu dans le cadre de ses fonctions – lorsque sa responsabilité ou celle de ses collaborateurs est engagée.
Par ailleurs, pas de titre d’agent immobilier sans RCP ! Vous êtes tenu de présenter une attestation de responsabilité civile pour recevoir votre carte professionnelle.
4. La garantie financière, une obligation de la loi du 2 janvier 1970
L’article 3 de la loi Hoguet exige des agents immobiliers qu’ils possèdent une garantie financière, c’est-à-dire un engagement de caution émis par une banque ou une entreprise d’assurance. Concrètement, ce dispositif sert à assurer la sécurité des fonds détenus pour le compte de tiers. Il s’actionne lorsque l’agent immobilier ne parvient pas à respecter ses obligations financières envers ses clients.
La mesure imposée par la législation vise à prévenir les risques pécuniaires et à renforcer la confiance dans les transactions immobilières. Ainsi, tout comme la RCP, la garantie financière conditionne l’obtention de la carte professionnelle. Elle devient néanmoins facultative en l’absence de manipulation de fonds, sous réserve de fournir une attestation sur l’honneur.
En vertu de la réglementation en vigueur, les garants financiers tels que GALIAN, assureur référent de l’immobilier, doivent impérativement mettre en place « des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques » pour avoir le droit de se porter caution. À l’agence immobilière de vérifier le respect de ces pratiques !
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5. Le devoir de transparence sur l’affichage en agence
La transparence est au cœur des relations entre agents immobiliers et clients. Les professionnels du secteur doivent ainsi se plier à des contraintes spécifiques établies par la loi du 2 janvier 1970.
Toute agence immobilière doit afficher clairement en vitrine :
- le numéro de sa carte professionnelle,
- les informations relatives à la perception éventuelle de fonds,
- les honoraires toutes taxes comprises (TTC) des prestations et leur mode de calcul,
- les mentions propres à la garantie financière (montant, dénomination et coordonnées du garant).
6. La loi Hoguet impose la détention d’un mandat écrit
Autre obligation issue de la loi Hoguet : la signature d’un mandat écrit de la part du propriétaire, que ce soit pour vendre ou louer un bien.
L’article 6 précise les renseignements devant absolument figurer sur ce document, en particulier :
- l’objet de la convention,
- l’accord explicite du client quant à la perception d’une somme par le professionnel pour le service fourni,
- le montant de la commission encaissée par l’agent immobilier,
- l’identité de la personne chargée de payer les honoraires.
La loi Hoguet signe le point de départ des différents types de mandats de vente : simple, co-exclusif, semi-exclusif et exclusif.
7. Les dispositions légales relatives aux honoraires
Depuis le 1er juillet 1987, chaque agence immobilière décide elle-même des modalités de sa rémunération. Si la liberté d’honoraires existe, les professionnels doivent toutefois faire preuve de transparence quant à leur montant. Le barème des frais d’agence appliqués doit ainsi apparaître en vitrine de manière visible depuis l’extérieur, comme le prévoit la loi Hoguet.
Précision utile : on parle bien ici des tarifs TTC correspondant aux honoraires des prestations proposées par l’agence, et non pas des prix de vente des biens sous mandat.
8. Alur et Élan donnent un tour de vis à la loi Hoguet
Deux textes ont donné un coup de jeune à la vieillissante loi Hoguet, âgée de plus de 50 ans : la loi Alur, promulguée en mars 2014, et la loi Élan, adoptée en octobre 2018. La première, surtout, a apporté des modifications significatives dans le paysage de l’immobilier français. Citons, entre autres, la durée de la carte professionnelle ramenée à 3 ans, contre 10 ans auparavant, l’obligation de formation continue de l’agent immobilier, et l’impératif d’assurance RCP pour l’agent commercial.
Quant à la loi Élan, elle élargit notamment les sanctions pénales édictées par l’article 14 de la loi Hoguet aux individus qui se revendiquent agent immobilier, administrateur de biens ou syndic de copropriété sans détenir la carte professionnelle correspondante.
Sous le feu des projecteurs en 2023 pour la question de l’entremise immobilière, la loi historique est vouée à d’autres ajustements afin d’adapter la réglementation aux évolutions du secteur.
Ce qu’il faut retenir :
- La loi Hoguet datant de 1970 réglemente l’activité immobilière en France.
- Elle s’applique à l’ensemble des professionnels du domaine.
- Elle précise les obligations principales des agents immobiliers : carte professionnelle, assurance RCP et garantie financière.
- Elle dicte aussi les exigences liées à l’affichage obligatoire, aux honoraires, et aux mandats.
- La loi Hoguet évolue au fil du temps pour s’adapter au marché immobilier.
