L’encadrement des loyers séduit de plus en plus de villes en France

Si Paris est le premier territoire à s’être lancé dans l’expérimentation de l’encadrement des loyers, une intercommunalité du 93 vient de la rejoindre, et de nouvelles villes pourraient suivre d’ici fin 2021. De plus, une mise à jour des plafonds des loyers vient d’avoir lieu. Un contexte très évolutif, qui oblige propriétaires et agents immobiliers à rester attentifs. 

Un dispositif expérimental jusqu’en 2023

Objectifs de l’encadrement des loyers : limiter la flambée des prix dans les secteurs tendus, et faciliter l’accès logements vides comme meublés dans le parc locatif privé. 

Depuis le 1er juillet 2019, la Ville de Paris participe à l’encadrement des loyers. Il s’agit d’un dispositif expérimental basé sur le volontariat des collectivités, rendu possible par la loi Elan de 2018 et applicable jusqu’en 2023 au moins. Le principe : le montant du loyer qu’un propriétaire peut exiger est plafonné. 

La Ville de Paris fait des émules

Si Paris a été la première à se saisir du sujet de l’encadrement des loyers, Lille, Hellemmes et Lomme (Hauts-de-France) lui ont emboîté le pas dès mars 2020. Depuis, la liste s’allonge régulièrement. Tout dernièrement, le 1er juin 2021, neuf nouvelles communes sont entrées dans le dispositif, celles de la communauté d’agglomération de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis.

Et d’ici fin 2021, d’autres collectivités devraient s’y ajouter. Lyon, Bordeaux, Grenoble et sa métropole, Montpellier, mais aussi plusieurs communautés d’agglomération de la région parisienne se sont portées candidates. 

Une actualisation des plafonds chaque année

En parallèle, l’encadrement évolue régulièrement dans les villes déjà participantes. Dernière mise à jour en date du 8 juin 2021 : celle du montant des plafonds applicables aux 80 quartiers de la Ville Lumière à partir du 1er juillet. En effet, le préfet de la Région Île-de-France fixe chaque année, par arrêté, trois loyers de référence fondés sur les observations de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). 

Il existe effectivement un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %). En clair : une marge de manœuvre est autorisée de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse par rapport au loyer de référence. 

Cette actualisation se traduit par une augmentation des plafonds de l’ordre de 1 à 2 % en moyenne. Une mesure en théorie favorable à certains propriétaires. Même s’il existe des disparités notables en fonction de la localisation du bien, de son ancienneté, de sa configuration, sa surface habitable, etc. Une diversité de cas de figure qui a incité la Ville de Paris et la préfecture de région à émettre des cartes interactives pour faciliter les calculs.

Des sanctions rares, mais qui pourraient s’intensifier

Les bailleurs sont donc tenus de se conformer aux arrêtés préfectoraux, et d’appliquer les montants pour les baux signés à partir de la date des actualisations. Sous peine de sanctions. 

Le préfet peut ainsi exiger des contrevenants la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu. En cas de refus, le bailleur indélicat s’expose à une amende administrative, dont le montant ira jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple). Enfin, la ou le locataire peut saisir la justice d'une action en diminution de loyer.

Si les sanctions restent rares compte tenu du volume des biens à contrôler, les autorités affichent cependant une volonté d’intensifier les recherches. Tout début 2021, la Ville de Paris indiquait vouloir créer un logiciel pour traquer les annonces en ligne.

Dans un état des lieux dressé début 2021, l’association de défense des consommateurs UFC-Que choisir dressait un panorama des dernières condamnations prononcées. Cinq pénalités financières ont ainsi été infligées par le préfet de région au dernier trimestre 2020. Des amendes administratives allant de 330 à 1 090 € ont été décidées, tout comme des mises en demeure de mettre les loyers en conformité. Par ailleurs, en novembre 2020, une SCI a été condamnée par le tribunal de grande instance de Paris.

L’enjeu de rester informé sur le sujet 

Rester ou se mettre en règle est donc un enjeu important pour les bailleurs disposant d’un bien dans les secteurs concernés par l’encadrement des loyers. 

L’évolution constante du nombre de villes et d’agglomérations entrant dans le dispositif a aussi de quoi inciter les professionnels et professionnelles de l’immobilier à suivre cette actualité de près. Indispensable pour jouer pleinement leur rôle de vigie aux côtés des bailleurs. Car il n’est pas toujours simple de s’y retrouver.

Aussi, la diversité des montants de loyers applicables, qui sont fonction d’une multitude de critères différents, invite à rester attentif aux évolutions annuelles afin d’appliquer les bons taux. 

L’encadrement des loyers est plus que jamais un sujet de vigilance pour les agents immobiliers.