Loi du 6 juillet 1989 : connaissez-vous tous les droits locatifs ?
Connaissez-vous tout de la loi du 6 juillet 1989 ? Elle encadre les droits locatifs et les obligations des propriétaires-bailleurs et des locataires. Quels sont-ils ? Comment bien sécuriser une location en tant qu’administrateur de biens ? Décryptage.
Sommaire
Définition : qu’est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ou loi Mermaz ?
Loi 89-462 du 6 juillet 1989 : quel est son champ d’application ?
Quels sont les baux qui ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 ?
Quels sont les droits et les obligations du locataire (bail loi 89) ?
Quels sont les droits locatifs du propriétaire ?
Les obligations du propriétaire-bailleur (article 6 loi 89)
Administrateur de biens : comment sécuriser une location ?
En résumé
Définition : qu’est-ce que la loi du 6 juillet 1989 ou loi Mermaz ?
La loi du 6 juillet 1989 dite loi Mermaz (ou loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) tend à améliorer les rapports locatifs entre propriétaires et locataires.
Ainsi, cette loi immobilière incontournable instaure des droits et des obligations locatifs pour les deux parties.
Elle définit aussi le droit au logement, tout ce qui concerne la durée du contrat de location, le dépôt de garantie, la caution, le montant du loyer, le contrat de bail de location, le congé de fin de bail, le règlement des litiges, etc.
Loi 89-462 du 6 juillet 1989 : quel est son champ d’application
Selon l’article 2, le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 touche uniquement les logements à usage d’habitation ou à usage dit mixte, c’est-à-dire à la fois professionnel et d’habitation.
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par son locataire.
Les places de stationnement, les garages, les jardins et les autres locaux loués accessoirement au local principal sont, eux aussi, concernés par cette loi.
Bon à savoir
Pour être considéré comme une résidence principale, le logement doit être habité au moins huit mois dans l’année.
Cette règle ne s’applique pas, selon le Code de la construction et de l’habitation, si le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge, connaît des problèmes de santé, en cas d’obligation professionnelle ou en cas de force majeur.
Quels sont les baux qui ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 ?
Comme le précise l’article 2, la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux :
• logements de fonction,
• logements-foyers,
• logements meublés,
• logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux.
Quels sont les droits et les obligations du locataire (bail loi 89) ?
Un locataire a le droit d’avoir accès à un logement décent et de pouvoir l’aménager à son goût, à condition de ne pas transformer la destination d’usage du bien.
Il a également le droit de sous-louer son logement à condition d’obtenir l’accord écrit de son propriétaire.
En cas de décès du locataire, l’article 14 prévoit que le contrat de location peut être transféré à son conjoint survivant ou à son partenaire de Pacs (Pacte civil de solidarité). Le bail de location peut aussi être transféré à ses descendants, à ses ascendants, à son concubin notoire ou aux personnes à sa charge, si ces derniers vivaient avec le locataire depuis au moins une année à la date de son décès.
Les obligations du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989)
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire a l’obligation :
1. De payer son loyer et ses charges.
2. D’user paisiblement des locaux loués et de respecter leur destination donnée par le bail de location.
3. D’effectuer l’entretien courant du logement et de ses équipements.
4. De répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du bail de location et dans les locaux dont le locataire a la jouissance exclusive.
5. De permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution de travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives du même immeuble (entretien courant, travaux d’amélioration de la performance énergétique, travaux nécessaires au maintien en état du bien).
6. De s’assurer contre les risques locatifs, en prenant une assurance Multirisque Habitation.
7. De ne pas transformer les locaux et ses équipements sans l’accord écrit du propriétaire-bailleur.
Quels sont les droits locatifs du propriétaire ?
Un propriétaire a plusieurs droits, notamment :
1. Percevoir ses loyers et ses charges.
2. Demander un dépôt de garantie au locataire.
3. Exiger une caution au locataire.
4. Réclamer une attestation d’assurance habitation au locataire.
5. Accéder au logement dans le cadre de la réalisation de travaux (d’entretien, de maintenance ou de performance énergétique).
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : l’expulsion du locataire
Si un locataire ne respecte pas ses obligations, un propriétaire-bailleur a le droit de résilier son bail et de lancer une procédure d’expulsion, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour cela, il doit fournir des motifs légitimes et sérieux, listés par la loi 89 : impayés de loyer, défaut d’assurance habitation, troubles de voisinage, dégradation du bien, sous-location non autorisée, non-respect du congé donné, etc.
Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : la résiliation du bail
L’article 24 permet aussi au propriétaire d’insérer une clause résolutoire à son contrat de location : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. »
Cet article instaure aussi toute une procédure juridique pour le paiement de la dette locative par le locataire.
Les obligations du propriétaire-bailleur (article 6 loi 89)
C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit les obligations que doit respecter un propriétaire-bailleur vis-à-vis de son locataire.
En premier lieu, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. »
Le logement et ses équipements doivent être en bon état d’usage.
Le bailleur doit aussi :
1. Entretenir le logement en état de servir son usage de destination.
2. Assurer à son locataire une jouissance paisible du logement.
3. Ne pas s’opposer aux différents aménagements que son locataire souhaite effectuer, à condition que ces dits travaux ne constituent pas une transformation du bien loué.
Une autre obligation, instaurée par l’article 21, concerne aussi bien le propriétaire-bailleur que le professionnel de l’immobilier, c’est-à-dire son mandataire : transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.
Ce document doit comporter le détail précis des sommes qui sont versées par le locataire au bailleur ou au professionnel de l’immobilier et bien distinguer le montant du loyer et celui des charges locatives.
Administrateur de biens : comment sécuriser une location ?
Vous êtes administrateur de biens ? Pour sécuriser une location, vous pouvez recommander à vos mandants de souscrire à la Garantie des Loyers Impayés (GLI) GALIAN-SMABTP.
Ce contrat assure la protection du bien immobilier contre les risques locatifs (impayés de loyer, détériorations immobilières, litiges, squat) et sécurise les revenus locatifs de vos clients.
Le contrat GLI GALIAN-SMABTP propose également, en option, la vacance locative, afin que vos mandants soient tranquillisés entre le départ de leur ancien locataire et l’arrivée du nouveau.
Service agrément : l’avantage clé du contrat GLI GALIAN-SMABTP
Parce que la vérification des dossiers locataires vous prend beaucoup de temps, GALIAN-SMABTP vous accompagne grâce à son service agrément GLI pour vérifier chaque pièce fournie par le candidat à la location.
Comment cela fonctionne ?
1. Vous déposez le dossier locataire en ligne sur votre espace dédié.
2. GALIAN-SMABTP vérifie sa complétude et étudie l’éligibilité du locataire en fonction de son profil et du taux d’effort (ratio entre les revenus du locataire et le montant du loyer).
3. Les équipes GALIAN-SMABTP contrôlent chacune des pièces fournies par le candidat à la location.
Une fois ces trois étapes réalisées, vous recevez un accord ou un refus d’agrément. Vous êtes alors certain que le dossier locataire est garanti et que votre mandant sera bien indemnisé en cas de sinistre.
En résumé
Qu’est-ce que la loi du 6 juillet 1989 concernant le bail d’habitation ?
La loi du 6 juillet 1989 définit le droit du logement, notamment les droits locatifs et les obligations des propriétaires-bailleurs et des locataires.
Logement : quel est le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ?
La loi du 6 juillet 1989 concerne uniquement les biens immobiliers à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Le logement doit également être occupé comme résidence principale par le locataire. Enfin, les garages, les jardins ou encore les parkings loués avec le local principal sont concernés par cette loi.
Propriétaire : quels sont les droits du locataire après 6 ans de location ?
Après 6 ans de location, un locataire peut résilier son bail d’habitation en respectant un préavis de trois mois pour les biens loués vides ou d’un mois pour les locations meublées. La durée du préavis pour les locations non meublées peut être réduit en fonction de critères bien spécifiques, notamment : logement situé en zone tendue, attribution d’un logement social de type HLM, mutation professionnelle, etc.
Baux d’habitation : quelles locations la loi du 6 juillet 1989 vise-t-elle ?
Les locations concernées par la loi du 6 juillet 1989 ou loi Mermaz sont les logements à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel et d’habitation) et leurs locaux annexes (jardins, aires de stationnement, etc.) occupés comme résidence principale.
Location appartement ou maison : quelles assurances prendre ?
En tant que bailleur, vous pouvez prendre une assurance contre les loyers impayés. Ce type de contrat sécurise vos revenus locatifs et protège votre bien immobilier des principaux risques locatifs comme le squat, les impayés de loyer, les litiges, les dégradations immobilières et parfois, contre la vacance locative.
